Доклад: «Анализ развития жилищного строительства в г. Ижевске за 10-летний период. Меры государственной поддержки жилищного строительства, проводимые в г. Ижевске»

Докладчик: Грахов Валерий Павлович -заместитель главы Администрации города Ижевска. Приобретение собственного жилья является основной потребностью для каждой семьи, без удовлетворения которой сложно говорить о каких-либо социальных приоритетах общества. Исходя из этого, реализация консти­туционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От вы­бора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства.

До перехода на рыночные отношения основными источниками по­полнения жилого фонда являлись государственное жилищное строи­тельство и строительство жилья предприятиями или организациями. Ко­оперативное и индивидуальное строительство играли вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования жилищного строительства основными источниками приобретения жилья становятся собственные или кредитные средства населения.

За последние 15-20 лет в структуре жилищного фонда произошли зна­чительные изменения по формам собственности, сформировался новый слой - собственников. Практически все жилье в последние годы приоб­ретается за счет собственных и кредитных средств. Основную роль в си­стеме финансирования жилищного строительства стали играть частные и индивидуальные застройщики. Доля жилья, вводимого государствен­ными или муниципальными предприятиями и организациями, в сред­нем сократилась с 80% в 1990 году до 3% в 2008 году. При этом доля жилья, вводимого предприятиями и организациями частной формы собственности, в общем объеме строительства составляет более 60%. С изменением структуры рынка возникла необходимость изменения за­конодательства на всех уровнях власти. Изменения затронули области градостроительной деятельности, земельных отношений, регулирова­ния жилищных вопросов и т.д. В результате осуществления намеченных мероприятий были созданы правовые и организационные основы го­сударственной жилищной политики, определены ее приоритетные на­правления и отработаны механизмы их реализации.

Динамика роста жилищного строительства, являющаяся одним из основных индикаторов успешного развития территории, во многом определяется наличием недорогих кредитных ресурсов для приобре­тения и строительства жилья, количеством платежеспособного населе­ния, инвестиционной привлекательностью приобретения недвижимо­сти, своевременным развитием земельных участков для перспективного строительства.

За истекшее десятилетие в городе Ижевске отмечались и взлеты, и падения темпов строительства жилья. Резкое падение темпов строи­тельства жилья в городе Ижевске отмечалось в 1998 году в результате финансового кризиса в России. Основными чертами кризиса 1998 года явились резкая девальвация и отсутствие государственных бюджетных средств

Финансово-экономический кризис, распространяющийся в настоя­щее время, привел к усилению роли государства в регулировании эко­номических процессов как во всем мире, так и в Российской Федерации. Резкое ухудшение мировой рыночной конъюнктуры привело к необхо­димости использования средств Фонда национального благосостояния и Фонда будущих поколений в целях активизации экономики на регу­лярной основе, а не только для решения приоритетных экономических задач.

Что касается ситуации на инвестиционно-строительном рынке, в осо­бенности в секторе жилищного строительства, то здесь необходимо рас­смотреть ряд факторов, порождающих разнонаправленные тенденции для дальнейшего развития строительного комплекса.

Начало финансового кризиса совпало по времени с масштабной ре­организацией всей системы государственного управления, в том числе затронувшей управление строительным комплексом (изменения в зе­мельном, градостроительном и жилищном законодательстве, отмена лицензирования и переход строительной отрасли на систему саморе­гулирования), существенно изменили правовые основы реализации инвестиционно-строительных проектов. Данные изменения следует рас­сматривать больше как положительные, чем отрицательные в случаях, когда регион готов к изменениям и провел у себя на территории соответ­ствующую реорганизацию. В городе Ижевске разработаны и утверждены Генеральный план г. Ижевска, Правила землепользования и застройки города Ижевска, ведутся разработки проектов планировки территорий.

Генеральный план города разбит на проектные периоды:

I этап (первая очередь строительства) - до 2015 г.

II этап (расчетный срок Генерального плана) - до 2025 г.

III этап - прогноз на 25-30 лет (территории, резервируемые для пер­спективного градостроительного развития города за пределами расчет­ного срока Генерального плана).

Разработанный План реализации Генерального плана является пред­варительным финансово-экономическим обоснованием, планом про­ектирования и капитального строительства объектов муниципального и регионального значения; дошкольного и среднего образования, здравоохранения, инженерной и транспортной инфраструктуры. Планом реализации Генерального плана скоординированы действия в области градостроительства на период до 2015 года последующим направлени­ям; разработка документации по планировке территории; развитие всех систем инженерного обеспечения; развитие транспортной инфраструктуры; обеспечение районов нового строительства объектами социаль­ной инфраструктуры (детскими садами, школами, поликлиниками).

При всех положительных сторонах изменений в законодательстве есть фактор, налагающий негативный отпечаток на успешное развитие жилищного строительства, - это несовершенство Федерального за­кона № 214-ФЗ в части защиты граждан от банкротства предприятия-1астройщика и неотработанная система лицензирования ставят под юмнение степень защищенности граждан от недобросовестных застройщиков.

Данную ситуацию необходимо рассмотреть более подробно, так как нее регионы Российской Федерации в той или иной мере столкнулись с данной проблемой. В городе Ижевске в категорию риска попали площад­ки по ул. Л. Толстого (застройщик - ЗАО «Экспресс», подрядчик - ОАО «Химстрой»), ул. Короткова (заказчик - ОАО «Химстрой»), ул. Баранова (ОАО «Химстрой»), ул. Ворошилова (ЗАО «Экспресс»), ул. Автозаводская (ООО СП «Нива»), Всего под угрозой невыполнения обязательств застройщиками порядка 1198 квартир из них продано физическим и юри­дическим лицам 725 квартир. Практически все договора с застройщика­ми заключены в нарушение Федерального закона № 214-ФЗ. В основном договора процессии, переуступки права требования, инвестиционные договора. Администрация города Ижевска неоднократно обращалась в контролирующие органы с вопросом о лишении лицензии недобросо­вестных застройщиков и привлечении к административной и уголовной ответственности. На сегодняшний момент против ЗАО «Экспресс», ОАО «Химстрой», ООО СП «Нива» возбуждены уголовные дела.

Согласно действующему законодательству Федеральный закон № 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства много­квартирных домов и иных объектов недвижимости на основании догово­ра участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, иконных интересов и имущества участников долевого строительства. У данного закона есть как положительные, так и отрицательные стороны. В законе четко оговариваются пути взаимодействия участников долевого

строительства в процессе возведения объекта и правила привлечения де­нежных средств. Для предотвращения «двойных» продаж обязательным условием является государственная регистрация договоров. Оговорены правила расторжения договоров и возмещения понесенных убытков.
Можно с уверенностью сказать, что данный закон делает более продуктивными правила игры на рынке жилья, с другой стороны, у недобросовестных застройщиков еще остаются возможности продаж квартир по так называемым «серым» схемам через третьих лиц, что приводит к бес­контрольной продаже квартир в условиях полного отсутствия разрешительной документации и в последующем появлению «обманутых доль­щиков». В данной ситуации необходимо ужесточить штрафные санкции к недобросовестным застройщикам и усилить контроль со стороны го­сударства. Другая сторона вопроса возможного появления «обманутых дольщиков» - это неверный расчет застройщиком необходимых для воз­ведения дома средств, сроков возведения жилья (соответственно, уве­личение расходов на заработную плату, накладных расходов), рисками увеличения себестоимости объекта (инфляция, увеличение стоимости материала и т.д.), отсутствие кредитных ресурсов и, как ни странно, от­сутствие спроса на предлагаемое жилье. В данной ситуации предприятие практически «съедает» само себя и, соответственно, становится банкро­том, а имущество продается с молотка. Люди, вложившие свои средства в строительство дома, оказываются без квартиры и без денег, даже при условии наличия судебного решения о возврате средств.

Для предотвращения таких критических ситуаций, по нашему мне­нию, необходимо:

Далее необходимо рассмотреть фактор ценового изменения. Темпы роста цен на жилье повлекли за собой высокую спекулятивную привле­кательность капитальных вложений в строительство жилья. Вложение средств в квадратные метры жилья давали высокие проценты прибыли при условии отсутствия падения цен на жилье.

Данный фактор привел в 2005-2006 годах к бурному росту цен на жилье при низкой покупательской способности основной части населе­ния. Максимум роста цен пришелся на 2006 год, когда в среднем цены на жилье в городе Ижевске за год Bbipoain на 60%. В 2007 году цены вы­росли до 42,4 тыс. рублей за 1 кв. м. В результате снизилась доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами достаточно не­большого слоя населения. Об этом свидетельствует замедление темпов роста цен на жилье по реально совершенным сделкам купли-продажи на свободном рынке и сокращение количества сделок (включая покупки в кредит) как минимум на 30-50 процентов. На сокращение количества продаж (в том числе так называемых инвестиционных квартир) также влияет ожидание снижения цен на жилье (высказывания в прессе), вызванное общей нервозностью на финансовых рынках. Следствием этого  за последние годы стал рост рисков нереализации построенного) жилья на рынке.

Следующая отрицательная сторона - это то, что в 2008-2009 годах у довелоперов возникли проблемы с кредитованием строительных проек­те со стороны банков. Этот негативный фактор, обусловленный ситуа­цией в банковском секторе экономики, в сочетании с увеличивающимися рисками нереализации построенного жилья породил серьезные труд­ности у профессиональных участников по всей цепочке инвестиционно-строительной деятельности, к. которым особо чувствительны малые и средние компании, имеющие меньший запас прочности.

Снижение объемов и увеличение стоимости банковского кредитова­ния, а также сокращение продаж жилья у девелоперов привели к дефи­циту средств для финансирования жилищного строительства и сниже­нию рентабельности их деятельности. Как следствие, одни девелоперы вынуждены замораживать начало строительства новых жилищных объ­ектов, другие - выставлять на продажу ранее приобретенные площад­ки под застройку, третьи - ограничивать объемы и увеличивать сроки строительства.

В результате возникли предпосылки для снижения цен на рынке жилья.

Дальнейшая пролонгация сложившегося положения с финансирова­нием жилищного строительства чревата угрозами обвального падения цен, существенного увеличения объемов незавершенного строительства, появления новой волны обманутых дольщиков, банкротств застройщи­ков и подрядных организаций, невозвратами строительных кредитов.

Высокая динамика продажных цен на жилье в 2005-2006 годах вы­звала резкое подорожание основных строительных материалов в 2007 году, обусловившее высокий рост себестоимости строительства. В пер­вую очередь, подорожание коснулось цемента, цены на который вырос­ли более чем в 2 раза (7-8 тыс. рублей за тонну), и отчасти - металла.

Можно было бы понять, если бы рост цен на стройматериалы был обусловлен необходимостью модернизации предприятий строительной промышленности, в значительной степени устаревших как морально, гак и физически. Однако слишком большой скачок цен на строительные материалы перекроил все планы строителей и стал еще одним фактором снижения рентабельности девелоперской деятельности, усиливающим тенденцию снижения темпов ввода жилья.

Строители попали «в вилку»: с одной стороны - рост стоимости кре­дитных ресурсов и их острая нехватка, с другой - рост себестоимости построенного жилья.

Для того чтобы остановить рост цен на стройматериалы, Правительство Российской Федерации, действуя в интересах строительных компа­ний, в середине 2007 года отменило ввозные пошлины на цемент, что и послужило сигналом для импортеров. В результате в Россию хлынул более дешевый иностранный цемент. Доля импорта в течение короткого времени выросла с 2% до 10%. Цена российских производителей цемента упала до 3,2 тыс. рублей за тонну, снизились их доходы, произошло сокращение производства, что свидетельствует о снижении спроса . цемент в условиях замедления темпов ввода жилья.

Действие приведенных выше факторов не позволяет сделать однозначного прогноза развития ситуации на жилищном рынке в краткосроч­ной перспективе, поскольку она существенно зависит как от внешней среды, так и от глубины кризисных явлений на российском финансовом рынке, в первую очередь в его банковском сегменте (от уровня ликвид­ности кредитных организаций), от поведения потребителей, а также от запаса прочности и финансовой устойчивости девелоперов и других профессиональных участников рынка. С одной стороны, ряд факторов препятствует ускорению темпов ввода жилья и, как следствие, стимули­рует повышение цен на рынке жилья, другие факторы снижают (плате­жеспособный) спрос и тем самым способствуют их снижению.

Но в любом случае можно однозначно констатировать, что состояние рынка таит в себе потенциальные значимые угрозы неблагоприятного развития.

Исходя из вышеперечисленного, с учетом особенностей и рисков стро­ительства жилья, с целью активизации нового жилищного строительства, наиболее актуально предложение Президента Удмуртской Республики А.А. Волкова предоставить возможность молодым семьям получить льготные кредиты (под 5% годовых) для приобретения жилья. Данное предложение затронет платежеспособную часть населения, нуждающе­гося в улучшении жилищных условий. У категории малоимущих возмож­ности получения кредита для покупки квартиры отсутствуют. Опыт неко­торых передовых зарубежных стран подсказывает пути решения данной проблемы - это строительство социального жилья для малоимущих за счет средств бюджета или кредитных ресурсов. Семья, въехавшая в квар­тиру, оплачивает только социальный наем и имеет право в последующем выкупить квартиру у государства. У Администрации города Ижевска есть предложения по строительству таких домов. Три 10-этажных 80-квартирных жилых дома расположены в Ленинском районе, разработана про­ектная документация. Стоимость строительства одного дома составляет порядка 130,0 млн. рублей. В доме 1- и 2-комнатные квартиры.

Таким образом, для обеспечения устойчивого состояния строительного рынка в современных условиях развития финансово-экономического кри­зиса, на наш взгляд, необходимо выполнение следующих мероприятии.

Конференция «Развитие жилищного строительства в условиях финансово-экономического кризиса», 27 мая 2009 г., Ижевск.