Стройка. Строительство и ремонт. Ижевск
Фирмы Товары Бренды Центры Новости Статьи Персоны Карта Объявления Поиск О проекте
Статьи - Работы и услуги - Земельные участки, продажа земельных участков, аренда земельных участков
 
Ижевск, 12.06.2009

Доклад: «Анализ развития жилищного строительства в г. Ижевске за 10-летний период. Меры государственной поддержки жилищного строительства, проводимые в г. Ижевске»



Докладчик: Грахов Валерий Павлович -заместитель главы Администрации города Ижевска. Приобретение собственного жилья является основной потребностью для каждой семьи, без удовлетворения которой сложно говорить о каких-либо социальных приоритетах общества. Исходя из этого, реализация консти­туционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От вы­бора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства.
До перехода на рыночные отношения основными источниками по­полнения жилого фонда являлись государственное жилищное строи­тельство и строительство жилья предприятиями или организациями. Ко­оперативное и индивидуальное строительство играли вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования жилищного строительства основными источниками приобретения жилья становятся собственные или кредитные средства населения.
За последние 15-20 лет в структуре жилищного фонда произошли зна­чительные изменения по формам собственности, сформировался новый слой - собственников. Практически все жилье в последние годы приоб­ретается за счет собственных и кредитных средств. Основную роль в си­стеме финансирования жилищного строительства стали играть частные и индивидуальные застройщики. Доля жилья, вводимого государствен­ными или муниципальными предприятиями и организациями, в сред­нем сократилась с 80% в 1990 году до 3% в 2008 году. При этом доля жилья, вводимого предприятиями и организациями частной формы собственности, в общем объеме строительства составляет более 60%. С изменением структуры рынка возникла необходимость изменения за­конодательства на всех уровнях власти. Изменения затронули области градостроительной деятельности, земельных отношений, регулирова­ния жилищных вопросов и т.д. В результате осуществления намеченных мероприятий были созданы правовые и организационные основы го­сударственной жилищной политики, определены ее приоритетные на­правления и отработаны механизмы их реализации.
Динамика роста жилищного строительства, являющаяся одним из основных индикаторов успешного развития территории, во многом определяется наличием недорогих кредитных ресурсов для приобре­тения и строительства жилья, количеством платежеспособного населе­ния, инвестиционной привлекательностью приобретения недвижимо­сти, своевременным развитием земельных участков для перспективного строительства.
За истекшее десятилетие в городе Ижевске отмечались и взлеты, и падения темпов строительства жилья. Резкое падение темпов строи­тельства жилья в городе Ижевске отмечалось в 1998 году в результате финансового кризиса в России. Основными чертами кризиса 1998 года явились резкая девальвация и отсутствие государственных бюджетных средств

Ввод жилья в городе Ижевске за последние 10 лет (2009 год).

Финансово-экономический кризис, распространяющийся в настоя­щее время, привел к усилению роли государства в регулировании эко­номических процессов как во всем мире, так и в Российской Федерации. Резкое ухудшение мировой рыночной конъюнктуры привело к необхо­димости использования средств Фонда национального благосостояния и Фонда будущих поколений в целях активизации экономики на регу­лярной основе, а не только для решения приоритетных экономических задач.
Что касается ситуации на инвестиционно-строительном рынке, в осо­бенности в секторе жилищного строительства, то здесь необходимо рас­смотреть ряд факторов, порождающих разнонаправленные тенденции для дальнейшего развития строительного комплекса.
Начало финансового кризиса совпало по времени с масштабной ре­организацией всей системы государственного управления, в том числе затронувшей управление строительным комплексом (изменения в зе­мельном, градостроительном и жилищном законодательстве, отмена лицензирования и переход строительной отрасли на систему саморе­гулирования), существенно изменили правовые основы реализации инвестиционно-строительных проектов. Данные изменения следует рас­сматривать больше как положительные, чем отрицательные в случаях, когда регион готов к изменениям и провел у себя на территории соответ­ствующую реорганизацию. В городе Ижевске разработаны и утверждены Генеральный план г. Ижевска, Правила землепользования и застройки города Ижевска, ведутся разработки проектов планировки территорий.
Генеральный план города разбит на проектные периоды:
I этап (первая очередь строительства) - до 2015 г.
II этап (расчетный срок Генерального плана) - до 2025 г.
III этап - прогноз на 25-30 лет (территории, резервируемые для пер­спективного градостроительного развития города за пределами расчет­ного срока Генерального плана).
Разработанный План реализации Генерального плана является пред­варительным финансово-экономическим обоснованием, планом про­ектирования и капитального строительства объектов муниципального и регионального значения; дошкольного и среднего образования, здравоохранения, инженерной и транспортной инфраструктуры. Планом реализации Генерального плана скоординированы действия в области градостроительства на период до 2015 года последующим направлени­ям; разработка документации по планировке территории; развитие всех систем инженерного обеспечения; развитие транспортной инфраструктуры; обеспечение районов нового строительства объектами социаль­ной инфраструктуры (детскими садами, школами, поликлиниками).
При всех положительных сторонах изменений в законодательстве есть фактор, налагающий негативный отпечаток на успешное развитие жилищного строительства, - это несовершенство Федерального за­кона № 214-ФЗ в части защиты граждан от банкротства предприятия-1астройщика и неотработанная система лицензирования ставят под юмнение степень защищенности граждан от недобросовестных застройщиков.
Данную ситуацию необходимо рассмотреть более подробно, так как нее регионы Российской Федерации в той или иной мере столкнулись с данной проблемой. В городе Ижевске в категорию риска попали площад­ки по ул. Л. Толстого (застройщик - ЗАО «Экспресс», подрядчик - ОАО «Химстрой»), ул. Короткова (заказчик - ОАО «Химстрой»), ул. Баранова (ОАО «Химстрой»), ул. Ворошилова (ЗАО «Экспресс»), ул. Автозаводская (ООО СП «Нива»), Всего под угрозой невыполнения обязательств застройщиками порядка 1198 квартир из них продано физическим и юри­дическим лицам 725 квартир. Практически все договора с застройщика­ми заключены в нарушение Федерального закона № 214-ФЗ. В основном договора процессии, переуступки права требования, инвестиционные договора. Администрация города Ижевска неоднократно обращалась в контролирующие органы с вопросом о лишении лицензии недобросо­вестных застройщиков и привлечении к административной и уголовной ответственности. На сегодняшний момент против ЗАО «Экспресс», ОАО «Химстрой», ООО СП «Нива» возбуждены уголовные дела.
Согласно действующему законодательству Федеральный закон № 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства много­квартирных домов и иных объектов недвижимости на основании догово­ра участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, иконных интересов и имущества участников долевого строительства. У данного закона есть как положительные, так и отрицательные стороны. В законе четко оговариваются пути взаимодействия участников долевого
строительства в процессе возведения объекта и правила привлечения де­нежных средств. Для предотвращения «двойных» продаж обязательным условием является государственная регистрация договоров. Оговорены правила расторжения договоров и возмещения понесенных убытков.
Можно с уверенностью сказать, что данный закон делает более продуктивными правила игры на рынке жилья, с другой стороны, у недобросовестных застройщиков еще остаются возможности продаж квартир по так называемым «серым» схемам через третьих лиц, что приводит к бес­контрольной продаже квартир в условиях полного отсутствия разрешительной документации и в последующем появлению «обманутых доль­щиков». В данной ситуации необходимо ужесточить штрафные санкции к недобросовестным застройщикам и усилить контроль со стороны го­сударства. Другая сторона вопроса возможного появления «обманутых дольщиков» - это неверный расчет застройщиком необходимых для воз­ведения дома средств, сроков возведения жилья (соответственно, уве­личение расходов на заработную плату, накладных расходов), рисками увеличения себестоимости объекта (инфляция, увеличение стоимости материала и т.д.), отсутствие кредитных ресурсов и, как ни странно, от­сутствие спроса на предлагаемое жилье. В данной ситуации предприятие практически «съедает» само себя и, соответственно, становится банкро­том, а имущество продается с молотка. Люди, вложившие свои средства в строительство дома, оказываются без квартиры и без денег, даже при условии наличия судебного решения о возврате средств.
Для предотвращения таких критических ситуаций, по нашему мне­нию, необходимо:
  1. Проработать вопрос страхования от недобросовестных застройщиков.
  2. Отрегулировать на законодательном уровне механизм принуди­тельной передачи незавершенного строительством объекта в пользу граждан, купивших квартиры в данном доме, в случаях отсутствия воз­можностей вести строительство или банкротства застройщика.
  3. Ужесточить ответственность застройщика за заключение договоров переуступки прав требования через третьих лиц.
  4. Перед заключением любого договора на приобретение жилья обя­зать как застройщика, так и покупателя регистрировать договор в органах регистрации. Денежные отношения по договору купли-продажи осущест­влять только после регистрации договора в Регистрационной палате.
  5. Предусмотреть в условиях саморегулирования отрасли дополни­тельные параметры допуска к строительству жилых домов (состояние производственной базы, срок работы на строительном рынке, уставной капитал, рекомендации по предыдущим объектам).
Далее необходимо рассмотреть фактор ценового изменения. Темпы роста цен на жилье повлекли за собой высокую спекулятивную привле­кательность капитальных вложений в строительство жилья. Вложение средств в квадратные метры жилья давали высокие проценты прибыли при условии отсутствия падения цен на жилье.
Данный фактор привел в 2005-2006 годах к бурному росту цен на жилье при низкой покупательской способности основной части населе­ния. Максимум роста цен пришелся на 2006 год, когда в среднем цены на жилье в городе Ижевске за год Bbipoain на 60%. В 2007 году цены вы­росли до 42,4 тыс. рублей за 1 кв. м. В результате снизилась доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами достаточно не­большого слоя населения. Об этом свидетельствует замедление темпов роста цен на жилье по реально совершенным сделкам купли-продажи на свободном рынке и сокращение количества сделок (включая покупки в кредит) как минимум на 30-50 процентов. На сокращение количества продаж (в том числе так называемых инвестиционных квартир) также влияет ожидание снижения цен на жилье (высказывания в прессе), вызванное общей нервозностью на финансовых рынках. Следствием этого  за последние годы стал рост рисков нереализации построенного) жилья на рынке.
Следующая отрицательная сторона - это то, что в 2008-2009 годах у довелоперов возникли проблемы с кредитованием строительных проек­те со стороны банков. Этот негативный фактор, обусловленный ситуа­цией в банковском секторе экономики, в сочетании с увеличивающимися рисками нереализации построенного жилья породил серьезные труд­ности у профессиональных участников по всей цепочке инвестиционно-строительной деятельности, к. которым особо чувствительны малые и средние компании, имеющие меньший запас прочности.
Снижение объемов и увеличение стоимости банковского кредитова­ния, а также сокращение продаж жилья у девелоперов привели к дефи­циту средств для финансирования жилищного строительства и сниже­нию рентабельности их деятельности. Как следствие, одни девелоперы вынуждены замораживать начало строительства новых жилищных объ­ектов, другие - выставлять на продажу ранее приобретенные площад­ки под застройку, третьи - ограничивать объемы и увеличивать сроки строительства.
В результате возникли предпосылки для снижения цен на рынке жилья.
Дальнейшая пролонгация сложившегося положения с финансирова­нием жилищного строительства чревата угрозами обвального падения цен, существенного увеличения объемов незавершенного строительства, появления новой волны обманутых дольщиков, банкротств застройщи­ков и подрядных организаций, невозвратами строительных кредитов.
Высокая динамика продажных цен на жилье в 2005-2006 годах вы­звала резкое подорожание основных строительных материалов в 2007 году, обусловившее высокий рост себестоимости строительства. В пер­вую очередь, подорожание коснулось цемента, цены на который вырос­ли более чем в 2 раза (7-8 тыс. рублей за тонну), и отчасти - металла.
Можно было бы понять, если бы рост цен на стройматериалы был обусловлен необходимостью модернизации предприятий строительной промышленности, в значительной степени устаревших как морально, гак и физически. Однако слишком большой скачок цен на строительные материалы перекроил все планы строителей и стал еще одним фактором снижения рентабельности девелоперской деятельности, усиливающим тенденцию снижения темпов ввода жилья.
Строители попали «в вилку»: с одной стороны - рост стоимости кре­дитных ресурсов и их острая нехватка, с другой - рост себестоимости построенного жилья.
Для того чтобы остановить рост цен на стройматериалы, Правительство Российской Федерации, действуя в интересах строительных компа­ний, в середине 2007 года отменило ввозные пошлины на цемент, что и послужило сигналом для импортеров. В результате в Россию хлынул более дешевый иностранный цемент. Доля импорта в течение короткого времени выросла с 2% до 10%. Цена российских производителей цемента упала до 3,2 тыс. рублей за тонну, снизились их доходы, произошло сокращение производства, что свидетельствует о снижении спроса . цемент в условиях замедления темпов ввода жилья.
Действие приведенных выше факторов не позволяет сделать однозначного прогноза развития ситуации на жилищном рынке в краткосроч­ной перспективе, поскольку она существенно зависит как от внешней среды, так и от глубины кризисных явлений на российском финансовом рынке, в первую очередь в его банковском сегменте (от уровня ликвид­ности кредитных организаций), от поведения потребителей, а также от запаса прочности и финансовой устойчивости девелоперов и других профессиональных участников рынка. С одной стороны, ряд факторов препятствует ускорению темпов ввода жилья и, как следствие, стимули­рует повышение цен на рынке жилья, другие факторы снижают (плате­жеспособный) спрос и тем самым способствуют их снижению.
Но в любом случае можно однозначно констатировать, что состояние рынка таит в себе потенциальные значимые угрозы неблагоприятного развития.
Исходя из вышеперечисленного, с учетом особенностей и рисков стро­ительства жилья, с целью активизации нового жилищного строительства, наиболее актуально предложение Президента Удмуртской Республики А.А. Волкова предоставить возможность молодым семьям получить льготные кредиты (под 5% годовых) для приобретения жилья. Данное предложение затронет платежеспособную часть населения, нуждающе­гося в улучшении жилищных условий. У категории малоимущих возмож­ности получения кредита для покупки квартиры отсутствуют. Опыт неко­торых передовых зарубежных стран подсказывает пути решения данной проблемы - это строительство социального жилья для малоимущих за счет средств бюджета или кредитных ресурсов. Семья, въехавшая в квар­тиру, оплачивает только социальный наем и имеет право в последующем выкупить квартиру у государства. У Администрации города Ижевска есть предложения по строительству таких домов. Три 10-этажных 80-квартирных жилых дома расположены в Ленинском районе, разработана про­ектная документация. Стоимость строительства одного дома составляет порядка 130,0 млн. рублей. В доме 1- и 2-комнатные квартиры.
Таким образом, для обеспечения устойчивого состояния строительного рынка в современных условиях развития финансово-экономического кри­зиса, на наш взгляд, необходимо выполнение следующих мероприятии.
  1. Внесение корректировок в ФЗ №214.
  2. Государственная поддержка строительных организаций путем вы­деления бюджетных средств на строительство инженерных сетей и соо­ружений.
  3. Строительство за счет бюджетных средств жилых домов для нуж­дающихся в улучшении жилищных условий малоимущих граждан, мо­лодых семей, военнослужащих.
  4. Развитие банковской кредитной системы для предприятий строи­тельной отрасли.
  5. Развитие производства строительных материалов из местного сырья.
Конференция «Развитие жилищного строительства в условиях финансово-экономического кризиса», 27 мая 2009 г., Ижевск.
Подраздел: Земельные участки, продажа земельных участков, аренда земельных участков
 
все фирмы подраздела
все бренды подраздела
все статьи подраздела
все тендеры подраздела
Статьи - Работы и услуги - Земельные участки, продажа земельных участков, аренда земельных участков

Предложения партнеров








Яндекс цитирования Rambler's Top100


© 2003-2018 «Ижмедиа»
тел. (3412) 56-77-06
e-mail:
Автор и руководитель проекта
Алексей Беляев