Стройка. Строительство и ремонт. Ижевск
Фирмы Товары Бренды Центры Новости Статьи Персоны Карта Объявления Поиск О проекте
Статьи - Работы и услуги - Земельные участки, продажа земельных участков, аренда земельных участков
 
Ижевск, 13.06.2009

Доклад по программе поддержки строительного сектора экономики и сферы недвижимости



Докладчик: Пономарев Владимир Николаевич - вице-президент Ассоциации строителей России
I. Текущее состояние рынка недвижимости и строительства. Проблемы и факторы влияния.
1. Банки практически полностью остановили кредитование ин­вестиционно-строительных проектов из-за  существенного снижения ликвидности и качественного роста рисков нереализации готовых, в пер­вую очередь жилищных объектов, несмотря на то, что только в сентябре-октябре 2008 года Банк России направил в экономику России 1,411 трлн.
руб. в виде кредитов, выданных банковскому сектору. На поддержание ликвидности в экономике только за неделю с 28.11.08 по 05.12.08 было направлено 18 млрд. руб. из резервных фондов.
Приостановлено финансирование проектов даже по открытым кре­дитным линиям на согласованных ранее условиях. В массовом порядке банки направляют требования о возврате кредитов. Поскольку банки не могут идти на нарушения нормативов Банка России, в частности требо­ваний резервирования, они вынуждены закрывать овердрафты и кре­дитные линии.
Произошло ужесточение условий предоставления строительных кре­дитов. Устойчивой тенденцией стал существенный рост процентных ста­вок, в том числе по уже выданным кредитам, ставки по которым достиг­ли величины 22-25%.
Удорожанию кредитов будет также способствовать повышение став­ки рефинансирования Центральным банком России.
В уведомительном порядке предприятиям-заемщикам сообщается о повышении процентных ставок по уже выданным кредитам. При этом разрыв между уведомлением и повышением ставок может составлять несколько банковских дней. Это не дает компаниям времени скорректи­ровать свои действия; рефинансировать кредит, снизить издержки и т.п.
Катастрофически выросли сроки рассмотрения заявок и выделения средств. Если в июле 2008 года средний срок рассмотрения кредитных заявок для предприятий среднего бизнеса составлял 2 недели, в ноябре сроки выросли до 2-3 месяцев. Даже после утверждения кредитных ли­митов банком-кредитором задержка поступления денежных средств на расчетный счет заемщика составляет от одной недели до месяца.
Практически лишь крупнейшие компании, имеющие высокую долго­вую нагрузку, получают доступ к кредитным ресурсам через банки с госу­дарственным участием и Государственную корпорацию «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» (ВЭБ). Эти средства в большей степени предназначены для рефинансирования существующих задол­женностей перед иностранными кредитными организациями. Это также означает, что ликвидность в реальном секторе не увеличивается.
 
2. У банков растут объемы кредиторской задолженности, в их кредитных
портфелях увеличивается доля ненадежных кредитов. В этой связи многие
банки оказались в состоянии банкротства или приближаются к нему. Налицо взаимный кризис доверия между заемщиками и кредиторами.
 
3. Начиная с 3-го квартала 2008 года, сформировалась устойчивая тенденция сокращения объемов ипотечного жилищного кредитования.
Почти в 20 раз сократилось количество банков, выдающих ипотечные кредиты. Только около 15 банков сохранили ипотечные программы. При этом 80% объема ипотечного кредитования приходится на долю пяти крупнейших, в основном государственных банков.
Банки, как и в случае с кредитованием строительства, ужесточили требования к заемщикам и условия предоставления кредитов, а также существенно повысили размеры ставок (от 20% и выше).
Полностью остановились сделки по рефинансированию (секьюри-тизации) выданных ипотечных кредитов из-за отсутствия долгосрочных внешних источников и недостаточного развития российского фондового рынка.
Кредитование населения на этапе строительства полностью прекращено.
 
4. Произошла массовая остановка продаж жилья, связанная с ожи­данием потенциальными покупателями падения цен на недвижимость, сокращением объемов ипотечного жилищного кредитования, а также снижением реальных заработных плат и сокращением рабочих мест.
Параллельно реальный сектор в целом столкнулся с драматическим падением платежеспособного спроса, следствием которого также стала нехватка ликвидности во всех базовых отраслях экономики.
 
5. В 2008 году существенно замедлился темп роста объема ввода жи­лья (почти в б раз по сравнению с 2007 годом).
 
6. Опасаясь социальных  взрывов со стороны так называемых «об­манутых дольщиков», депутаты Государственной Думы РФ  в срочном порядке вносят проекты изменений и дополнений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (№214-ФЗ), которые де-факто сводятся к запрету застройщикам привлекать средства населения на эта­пе строительства.
Принятие подобных законодательных новаций приведет к существен­ному сокращению деятельности частных предпринимателей в жилищ­ном строительстве, поскольку в России функционирует лишь несколь­ко банков, которые могут полностью профинансировать комплексное освоение территории.
 
7. Девелоперы вынуждены «замораживать» значительное количество строительных (не только жилищных) проектов, находящихся на стадии получения исходно-разрешительной документации, а также замедлять темпы  начатого строительства, вплоть до его полной остановки, из-за нехватки средств для расчетов с подрядными организациями.
Нередкими стали случаи перехода на бартер при расчетах между де­велоперскими и подрядными компаниями.
Отсутствие у девелоперов средств на продолжение строительства приведет к разорению сотен подрядных организаций.
В результате в 2009 году ожидается реальное сокращение объемов ввода жилья (не менее 20-25%).
По экспертным оценкам, порядка 50% государственных строитель­ных проектов в регионах будет заморожено из-за того, что субъектам Российской Федерации не хватает денег вследствие сокращения налого­вых поступлений. Доходы из-за падения налоговых сборов в 2009 году могут снизиться до 700-800 млрд. рублей, и государство не сможет ком­пенсировать эти потери.
 
8. Быстрыми темпами происходит снижение финансовой устойчивости девелоперских компаний, что создает реальную угрозу их банкротства. Ситуация усугубляется тем, что многие инвестиционно-строительные компании и банки е предыдущий период проводили весьма агрессив­ную и рискованную политику по наращиванию объемов жилищного строительства.
Рынок жилищного строительства был в основном спекулятивным, когда покупался актив или производились инвестиции без законтрак­тованного сбыта.
Основной объем строек, особенно крупными девелоперами, обеспе­чивался банковскими кредитами, возврат которых обеспечивался про­дажами готового жилья на свободном рынке. Такая схема финансиро­вания в условиях доступности кредитов приводила к быстрому росту цен на жилье, т.к. проценты, при относительно длительном сроке кредито­вания, капитализировались.
Этому также способствовали ожидания высокой доходности строи­тельного бизнеса, связанные с дисбалансом между спросом и предло­жением в пользу спроса, а также динамикой и контрольными цифра­ми, заложенными в приоритетном национальном проекте «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».
В результате отрасль оказалась перекредитованной, а рынок жилья - «перегретым».
При недоступности кредитов вся стройка встала. Та часть инвестиционно-строительных компаний, у которой имелись значительные объемы креди­торской задолженности по сравнению с их активами (К/3 > 1), уже оказа­лась в состоянии технического дефолта.
 
9. Замедление темпов роста цен на жилье, начавшееся в 2007 году, и их стагнация в первой половине 2008 года, сменились их корректиров­кой в сторону уменьшения в 3-м квартале 2008 года, достигшей в ряде регионов 20-30 процентов в различных сегментах жилищного рынка. Тенденция на снижение цен на рынке жилья усиливается.
В результате нарастающих финансовых трудностей у девелоперов растет угроза обвального падения цен, что влечет за собой дополнитель­ные угрозы снижения финансовой устойчивости банковской системы, усиливающиеся тем, что на балансах банков скопились значительные объемы ипотечных кредитов (свыше 700 млрд. рублей), обеспеченных все более обесцениваемыми и становящимися неликвидными залогами жилой недвижимости.
Вместе с тем следует отдавать отчет е том, что основная причина роста цен в докризисный период - дисбаланс между спросом и предложени­ем, вызванный дефицитом жилья, по-видимому, останется определяю­щим фактором динамики цен и после выхода страны из кризиса.
 
10. Нарастает угроза появления новой волны «обманутых дольщи­ков», спровоцированная не столько механизмами привлечения средств граждан, сколько резко сократившимися объемами финансирования строительства.
 
11. Происходит сокращение работников (от 25% и более) строительных компаний, предприятий строительной индустрии и смежных отраслей. Часть сотрудников отправляется в бессрочные неоплачиваемые отпуска.
 
12. В условиях замедления темпов экономического роста и нарастаю­щих угроз рецессии усиливается тенденция снижения реальных зара­ботных плат и сокращения занятости в реальном секторе экономики. Результатом является снижение платежеспособности населения и возрастающая неуверенность в завтрашнем дне.
Следствием этого является снижение спроса на жилье и резкое увели­чение количества просрочек выплат по ипотечным жилищным кредитам, только за октябрь 2008 года возросших по многим регионам на 20-50% по сравнению с предыдущим месяцем.
Это приводит к существенному росту рисков для банков, усиливающих­ся одновременным снижением ликвидности обесценивающихся залогов.
 
13. Увеличивающаяся безработица, в том числе среди мигрантов из стран ближнего зарубежья, не может не сказаться на увеличении уровня криминализации общества.
 
14. Застройщиков принуждают производить оплату расходов за тех­нологическое присоединение строительных объектов к инженерным се­тям (Технические условия) за 1-2 года до начала строительства.
При этом методика определения размера платы за Технические усло­вия является непрозрачной и, как следствие, тарифы за подключение значительно завышены.
Стоимость Технических условий еще не построенного дома дает до­полнительную нагрузку в размере не менее 5-8 тыс. руб. на 1 кв. м жилья (свыше 20 процентов себестоимости).
Кроме того, инженерные сети, построенные на средства застройщиков (инвесторов и заказчиков строительства), не становятся их собственно­стью. Тем самым нарушается основной принцип инвестирования.
 
15. Муниципальные власти по-прежнему возлагают всевозможные обременения на застройщиков.
Ранее основной формой подобных обременении была так называе­мая «доля города». Сегодня обременения сохранились в виде отчисле­ний на развитие социальной инфраструктуры, превратились в скрытую форму, замаскированную под денежными аукционами на покупку зем­ли или инвестиционных контрактов (как в Москве). Кроме того, власти зачастую не хотят брать построенные социальные объекты (ДДУ, школы и т.п.) на свой баланс.
Это также приводит к удорожанию себестоимости строительства жи­лья (иногда на 20-30%).
 
16. Весьма сложная и запутанная ситуация сложилась в области раз­работки документов сферы технического регулирования в строительной отрасли. Подавляющее большинство нормативных технических доку­ментов много лет не обновлялось, их содержание устарело, а новые, в силу разных причин, не разрабатываются. Это приводит к неразберихе и хаосу. Основной причиной такого положения дел является отсутствие полноценного субъекта технической политики в строительном комплек­се, отсутствие ясного понимания круга проблем и задач, стратегических программ и проектов по реализации этой технической политики.
 
II. Комплекс мер по поддержке строительного сектора экономики и сферы недвижимости.
При выработке данного комплекса мер необходимо учитывать, что он должен стать составной частью разрабатываемого единого комплек­са мер, обеспечивающего реализацию Плана действий Правительства Российской Федерации, направленных на оздоровление ситуации в фи­нансовом секторе и отдельных отраслях экономики, утвержденного 7 ноября 2008 года.
В его основу должны быть положены:
  • концентрация государственных финансов на стратегических на­ правлениях, обеспечивающих максимальную эффективность в плане минимизации последствий мирового финансового кризиса и стабиль­ное поступательное развитие строительного комплекса. При этом в рам­ках государственного заказа необходимо стимулировать предприятия к использованию отечественной продукции, технологий, сырья и стройматериалов. Импортная продукция при государственном заказе должна использоваться только при отсутствии отечественных аналогов;
  • стимулирование платежеспособного спроса, в том числе населения;
  • ускоренное решение задач, поставленных, но не решенных в преды­дущий период, существенным образом влияющих на стабилизацию си­туации и динамику выхода строительного комплекса из кризиса;
  • стимулирование развития инфраструктурных и индустриальных про­ектов, обеспечивающих модернизацию российской экономики и увели­чивающих потенциал внутри российского рынка товаров, работ и услуг;
  • стимулирование развития российского финансового рынка путем формирования долгосрочных источников ликвидности и создания ин­струментов и механизмов   (в первую очередь, так называемых «струк­турных финансов») инвестирования в реальный сектор российской эко­номики.
1. Создание постоянно действующей рабочей группы с участием пред­ставителей заинтересованных федеральных и региональных органов власти и государственных корпораций, фондов (на уровне экспертов), организаций, объединяющих строительный комплекс, строительных компаний и предприятий строительной индустрии, банковского и экс­пертного сообщества.
Основными целями этой рабочей группы должны стать:
  • оперативное проведение системного анализа и мониторинга теку­щего состояния строительного и жилищно-строительного рынков, а так­же ситуации на ипотечном рынке;
  • подготовка на этой основе необходимых нормативных правовых, организационных и финансовых мер, направленных на минимизацию влияния негативных последствий кризиса и развитие строительного комплекса;
  • мониторинг принятых решений, в том числе касающихся распреде­ления бюджетных средств.
Такая рабочая группа обеспечит повышение прозрачности и согла­сованности действии органов власти и бизнеса еще на стадии принятия решений.
Результаты деятельности рабочей группы должны периодически за­слушиваться на Межведомственной рабочей группе по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» при Совете при Президенте Российской Федерации по реализа­ции приоритетных национальных проектов и демографической полити­ке в целях принятия окончательных решений.
 
2. Проведение анализа инвестиционно-строительных проектов, фи­нансируемых государством, и их ранжирование по степени важности, в том числе принятие решения о временной приостановке их реализации, в целях высвобождения финансовых ресурсов, необходимых для обе­спечения мер поддержки строительной отрасли.
 
3. Скорейшее принятие Правительством Российской Федерации нор­мативного правового акта «Государственная социальная жилищная политика в Российской Федерации», обеспечивающего повышение доступности жилья для всех категорий граждан, предусматривающего принятие минимальных федеральных жилищных стандартов, максимальное развитие фондов наемного (арендного) жилья и жилья соци­ального использования, механизмов социальной ипотеки, а также ре­гулирование цен в сегментах жилья, потребителями которого являются граждане, нуждающиеся в социальной защите или поддержке.
Концепция такой социальной жилищной политики и социального жилья была разработана Ассоциацией строителей России при участии Национальной ассоциации участников ипотечного рынка и утверждена Бюро Правления Российского союза промышленников и предпринима­телей в качестве официальной позиции РСПП по вопросу развития жи­лищной сферы.
 
4. Совершенствование ценообразования в строительстве при реализа­ции государственных (муниципальных) жилищных программ обеспечений жильем граждан, нуждающихся в социальной поддержке или защите.
В настоящее время базой для определения объемов бюджетного фи­нансирования при инвестировании средств в завершение строительства жилья экономического класса или выкупе готового жилья является «сред­няя рыночная стоимость 1 квадратного метра жилья по субъектам Россий­ской Федерации», ежеквартально утверждаемая Минрегионом России.
Однако эта стоимость не имеет достаточного научно-методического обоснования и не учитывает всех нюансов финансовых отношений за­стройщиков с местными органами власти.
 
5. Совершенствование государственной статистики в жилищном стро­ительстве и ипотечном кредитовании - методической основы анализа и мониторинга текущей ситуации строительного, жилищно-строительного и ипотечного рынков. Расширение и уточнение номенклатуры собираемых данных и повы­шение их достоверности.
В качестве основного индикатора необходимо использовать не объ­ем жилья в квадратных метрах, а количество и размер жилых помеще­ний, а также категории построенного жилья.
Необходимо также указывать, к какой доходной группе относятся приобретатели данного жилья.
 
6. Обеспечение государственного софинансирования проектов стро­ительства жилья экономического класса  на стадии 50-процентной го­товности, а также проектов, финансирование которых осуществлялось с участием средств физических лиц, с последующей передачей соответ­ствующей доли жилья муниципалитетам с целью формирования фондов наемного (арендного) жилья и жилья социального использования.
 
7. Предоставление государственных гарантий (выкупа готового жи­лья) и субсидирование процентных ставок банкам, кредитующим строи­тельство жилья экономического класса, а также проектов, финансирова­ние которых осуществлялось с участием физических лиц.
 
8. Совершенствование нормативной правовой базы, регулирующей выпуск жилищных сертификатов, предусмотренных Федеральным зако­ном № 214-ФЗ, являющихся наиболее надежным инструментом вложе­ний на стадии строительства жилья.
 
9. Выкуп готового жилья экономического класса за счет средств фе­дерального бюджета с участием бюджетов субъектов РФ с последующей передачей его муниципалитетам в целях предоставления гражданам, нуждающимся в социальной защите или социальной поддержке, в том числе для реализации программ социальной ипотеки (продажа жилья сниженной стоимости в кредит, но на рыночных условиях).
 
10.Финансирование за счет средств бюджетов всех уровней созда­ния инженерной и транспортной инфраструктуры участков, предназна­ченных для жилищного строительства, в целях снижения себестоимости жилья и повышения его доступности для российских граждан.
 
11. Преобразование Государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в полноцен­ного оператора, обеспечивающего реализацию программ в жилищной сфере и сфере жилищно-коммунального хозяйства:
формирование фондов наемного (арендного) жилья и фондов жи­лья социального использования;
развитие инженерной и коммунальной инфраструктуры;
осуществление капитального ремонта существующего жилого фонда;
переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда.
Фонд содействия реформированию ЖКХ должен на основе разрабо­танных единых стандартов и правил осуществлять рефинансирование муниципалитетов, привлекая на вышеуказанные цели средства Государ­ственной корпорации «Банк развития и внешнеэкономической деятель­ности» (ВЭБ), иных бюджетных фондов и частных институциональных инвесторов, посредством секьюритизации арендных, коммунальных и иных платежей, эмиссии и размещения соответствующих ценных бумаг.
В настоящее время в ситуации продолжающегося финансового кри­зиса только государственные финансы в состоянии обеспечить разумные условия для реализации социально значимых программ.
По мере выхода из кризиса и формирования условий для инвести­рования средств частных инвесторов роль бюджетных вложений будет уменьшаться. Они будут выступать в роли катализатора процессов, про­исходящих в жилищной сфере и сфере ЖКХ.
 
12. Стимулирование финансирования инфраструктурных и индустри­альных проектов за счет средств, аккумулируемых Государственной кор­порацией «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» (ВЭБ) (в том числе, средства Фонда будущих поколений, пенсионные средства так называемых «молчунов» и т.п.), с постепенным отказом от более ри­скованного проектного финансирования и заменой его на размещение средств в секьюритизированные структурные продукты.
Если раньше рост объемов строительства в значительной степени был обеспечен спекулятивным ростом активов, которые лежали в основании кредитной пирамиды, в данной системе финансирования бизнес должен быть реструктурирован таким образом, что его основанием станут буду­щие денежные потоки, которые законтрактованы тем или иным образом.
Длительность реализации инфраструктурных и индустриальных про­ектов, интеграция инфраструктуры в рыночную экономику, которая обе­спечивает жилищное строительство, требует управления финансовыми потоками на протяжении 15, 20, 30 лет.
В этой связи ключевое значение приобретает задача, связанная с управлением рисками.
Именно на ВЭБ, как на институционального инвестора, должно быть возложено решение этой задачи.
С другой стороны, муниципалитеты, которые в большой степени обладают необходимыми правами и имуществом и через которые на самом деле структурируются все основные обязательства, связанные с управлением рисками в жилищной сфере и развитии инфраструктуры, должны стать важнейшим элементом системы финансирования инфра­структурных проектов.
Задача, которую необходимо решить федеральным и региональным органам государственной власти, состоит в создании финансовых усло­вий, способных обеспечить ответственность муниципалитетов и их инте­рес в соответствующем инфраструктурном развитии.
 
13. Скорейшее принятие программы деятельности Федерального фон­да содействия развитию жилищного строительства, устанавливающей:
сроки проведения инвентаризации земель, находящихся в федераль­ной собственности, и определение их целевого использования (жилищ­ное строительство, объекты промышленности стройматериалов и т.п.);
оказание финансовой помощи субъектам РФ и муниципальным об­разованиям в разработке градостроительной документации;
правила предоставления земельных участков для жилищного строи­тельства. Необходимо предусмотреть возможность на прозрачной (кон­курсной) основе бесплатного (либо по дифференцированной шкале цен) предоставления земельных участков для жилищного строительства в рамках социальных жилищных программ; предоставление банкам гарантий выкупа готового жилья.
14. Принятие эффективных мер государственного контроля за целе­вым использованием банками средств, предоставленных государством в целях оказания поддержки реальному сектору экономики, в том числе строительной отрасли.
Кредиты производителям, в том числе строителям, должны выда­ваться исключительно под следующие цели:
рефинансирование текущих задолженностей,
завершение проектов в высокой стадии готовности,
пополнение оборотных средств.
Необходимо, чтобы заемные средства предоставлялись строителям и другим производителям на приемлемых условиях.
Существующая средняя процентная ставка по кредитам, равно как и отказ от таких кредитов, в условиях снижения цен, вызванных резким снижением платежеспособного спроса, приведет к банкротству тысяч предприятий.
 
15. Предоставление налоговых льгот для девелоперов, осуществляю­щих строительство жилья для граждан, нуждающихся в социальной за­щите или поддержке.
Радикально восполнить нехватку ликвидности в реальном секторе экономики, в том числе в строительстве, способен пересмотр ставки НДС с 18% до 12%, возможно, на ограниченный по времени срок.
Необходимо внести поправки в Налоговый кодекс РФ, упрощающие получение налоговых кредитов предприятиями. В настоящее время из-за крайне избирательных критериев воспользоваться этой предусмо­тренной Налоговым кодексом РФ льготой могут единицы предприятий.
 
16. Предоставление девелоперским компаниям временных (до 3 лет) отсрочек по платежам за аренду (или) по земельному налогу участков, приобретенных в предыдущий (докризисный) период для возведения жилья и других социально значимых объектов, строительство которых приостановлено в связи с отсутствием финансирования.
 
17. Продление инвестиционных контрактов на срок до 12 месяцев без применения штрафных санкций.
 
18. Принятие  реальных  мер  по упрощению  процедур  и  сокра­щению сроков до 6-12  месяцев  получения девелоперами  исходно-разрешительной документации на строительство.
 
19. Установление четких и понятных правил подключения  возводи­мых объектов недвижимости к объектам инженерной инфраструктуры.
Прекращение практики произвольного возложения на застройщиков всевозможных обременении, включая взимание платы за подключение к объектам инженерной инфраструктуры с параллельным возложением на застройщиков обязанностей по созданию этих объектов.
Платежи за подключение и получение Технических условий должны взиматься после начала строительства, а не за 1-2 года до него.
Застройщик сам должен обеспечить выполнение всех Технических условии, нанимая на конкурсной основе подрядные организации.
 
20. Рассмотрение возможности «замораживания» тарифов всех есте­ственных монополий на I и II квартал 2009 года, а конечные плановые показатели роста тарифов снизить в среднем на 5% по году.
Есть все основания считать, что себестоимость тарифов в 2009 году снизится.
Тарифная составляющая в затратах реального сектора является одной из ключевых и прямым образом влияет на формирование цен.
Перенос повышения тарифов хотя бы на полгода позволит предприя­тиям минимизировать свои потери в период январь-июнь 2009 года.
Этот период, по оценкам многих специалистов и аналитиков, будет являться экономически самым тяжелым за последние 10 лет.
 
21. Восстановление на срок до 2-х лет ввозных пошлин на цемент с целью поддержки российских товаропроизводителей и сокращения от­тока валютных средств за рубеж с одновременным установлением госу­дарством предельных отпускных цен для производителей (на уровне не выше 3000-3200 рублей за тонну без НДС).
Стимулирование производства через введение или повышение вво­зных пошлин на сырье и определенные виды продукции промышленно­сти стройматериалов, конкурирующей с отечественной, способно сохра­нить сотни тысяч рабочих мест, в то же время одно рабочее место в сфере строительства обеспечивает работой 10-12 человек в смежных отраслях.
 
22. Принятие мер, направленных на снижение лизинговой нагрузки на предприятия строительной индустрии, использующие отечественные оборудование и технику. В том числе предоставление отсрочек по лизин­говым платежам (основная сумма лизинга) государственными лизинго­выми корпорациями на период от б месяцев до года, в зависимости от экономической ситуации в стране и состояния предприятий.
 
23. Стимулирование механизмов и институтов, препятствующих фор­мированию «ценовых пузырей» после выхода из кризиса и обеспечива­ющих повышение сбалансированности спроса и предложений на рынке жилья, в том числе жилищно-строительные кооперативы, жилищно-накопительные счета (стройсберкассы) и т.п.
 
24. Скорейшее внедрение механизмов саморегулирования в строи­тельстве на основе ФЗ «О внесении  изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№148-ФЗ).
Ускорить создание координационного совета по вопросам формирова­ния системы саморегулируемых организаций в строительном комплексе.
Принятие поправок в вышеупомянутый закон, предусматривающих создание СРО девелоперов.
 
25. Формирование за счет государственных финансов источников долгосрочных ресурсов (и соответствующего финансового инструмен­тария) для рефинансирования банков, предоставляющих российским гражданам ипотечные кредиты (в целях снижения ставок ипотечного жилищного кредитования).
В настоящее время такие источники отсутствуют.
Сделки РЕПО с ипотечными ценными бумагами, обладающими либо рейтингом на уровне суверенного, либо поручительствами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее АИЖК) и включенными в ломбардный список Банка России, могут обеспечить лишь «бриджевое», достаточно краткосрочное (не более 180 дней), кредитование банков Банком России.
В этой связи Банк России должен стать основным источником дол­госрочной ликвидности для банков, выдающим ипотечные жилищные кредиты путем включения лимита рефинансирования в качестве одного из параметров кредитно-денежной политики.
При этом ставка по этим кредитам должна быть привязана к ставке рефинансирования Банка России.
В качестве первоочередной меры необходимо продлить сроки кре­дитования Банком России по сделкам РЕПО с ипотечными ценными бу­магами (не менее 1 года).
Еще одним источником рефинансирования ипотечных жилищных кредитов должен стать Пенсионный фонд Российской Федерации (и не­государственные пенсионные фонды).
Другая возможность состоит в создании бюджетного Фонда инвести­ций (независимого от АИЖК, что позволит избежать конфликта инте­ресов, поскольку агентство является кондуитом и эмитентом ипотечных ценных бумаг).
 
26. Разработка механизма помощи государства гражданам, являю­щимся заемщиками по ипотечным жилищным кредитам:
а) компенсация дополнительных затрат, вызванных повышением банками ставок по ипотечным кредитам, а том числе субсидирование части уплачиваемых процентов по ипотечным кредитам, получаемым для приобретения жилья эконом-класса;
б) предоставление возвратных ссуд за счет бюджетных средств для обеспечения платежей по ипотечным кредитам (или реструктуризация кредитов) для заемщиков, попавших в трудную финансовую ситуацию в результате кризиса, на основе принятых Правительством Российской Федерации правил;
в) создание в субъектах Российской Федерации маневренного жи­лищного фонда для граждан, которые не в состоянии вернуть ипотечные кредиты;
г) создание системы страхования кредитных рисков, связанных с де­фолтами заемщиков, в объеме порядка 20% от объема ипотечного кре­дита, на основе государственно-частного партнерства со страховыми компаниями.
 
27. Внесение изменений и дополнений в Стратегию деятельности АИЖК как государственного института развития, направленных на совер­шенствование его деятельности в качестве оператора вторичного рын­ка ипотечных кредитов и реализацию программ социальной ипотеки:
а) оказание помощи гражданам, являющимся заемщиками ипотеч­ных жилищных кредитов в соответствии с пп. 26 а), б);
б) выкуп пулов выданных ипотечных кредитов, их секьюритизация и размещение в ломбардном списке Банка России.
АИЖК вправе выкупать выданные на основе соглашений с админи­страциями субъектов Российской федерации и региональными ипо­течными операторами (далее РИО) ипотечные кредиты с дисконтами. В этом случае покрытие убытков РИО становится прерогативой субъектов Российской Федерации как их собственников;
в) стимулирование и содействие развитию региональной ипотечной сети на основе РИО путем заключения долгосрочных контрактов на ре­финансирование или кредитование под залог закладных, находящихся на их балансах;
г) содействие секьюритизации, выпуску и размещению ипотечных ценных бумаг путем предоставления поручительств по ипотечным цен­ным бумагам с последующим размещением их в ломбардном списке Банка России или выкупа мезонинных и/или младших траншей ипотеч­ных ценных бумаг.
Как правило, объем младшего транша составляет 10-20 процентов от объема рефинансирования. Государство, вкладывая 1 рубль в младшие транши, обеспечивает рефинансирование 5-10 рублей, вложенных в за­кладные. Соответственно, в 5-10 раз повысится эффективность государствен­ной поддержки вторичного ипотечного рынка.
д) создание организованного вторичного рынка закладных.
После создания организованной площадки для торговли закладными АИЖК должно предоставлять продавцам закладных опцион на продажу стандартных закладных при условии, что такие закладные не были вы­куплены частными рефинансирующими организациями в течение уста­новленного срока после выставления их на продажу. В результате со­кратятся объемы государственной поддержки и возрастет ликвидность АИЖК, поскольку оно становится источником экстренной, а не текущей ликвидности для рынка;
е) участие в программах по государственной поддержке тех категорий
граждан, которые определены государством как приоритетные в рамках социальной жилищной политики;
ж) стимулирование жилищного строительства посредством рефи­нансирования кредитов, выдаваемых на стадии строительства, обеспе­ченных гарантиями Российской Федерации, предусмотренными п. 7, и их последующая секьюритизация.
 
28. Формирование системы саморегулирования ипотечного рынка на основе ФЗ «О саморегулируемых организациях» (№315-Ф3).
 
29. Внесение изменений и дополнений в нормативные правовые акты:
а) в жилищное законодательство в целях скорейшей реализации прин­ципов государственной социальной жилищной политики, в том числе:
в Жилищный кодекс РФ, в части уточнения норм, касающихся фонда жилья социального использования, развития фонда наемного (аренд­ного) жилья, установления федеральных жилищных стандартов и т.п., в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты  Российской Федерации», в части отмены НДС с операций по привлечению средств участников долевого строительства, ускорения процедуры регистрации договоров долевого участия, гармо­низации отношении между участниками долевого строительства;
б) в законодательство, регулирующее финансовую сферу, дея­тельность банков и рынок ценных бумаг, в том числе в части снятия препятствий для дальнейшего развития ипотечного кредитования и ме­ханизмов секьюритизации, расширения возможностей использования пенсионных накоплений на цели приобретения ипотечных ценных бумаги т.п.: ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Налоговый кодекс РФ, ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», ФЗ «Об акцио­нерных обществах», Гражданский кодекс РФ, ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ФЗ «Об исполнительном производстве».
Кроме того, необходимо принять федеральный закон «О секьюрити­зации».
в) в законодательство, регулирующее градостроительную дея­тельность, в части уменьшения сроков и упрощения процедуры оформ­ления исходно-разрешительной документации, в том числе:
в Земельный кодекс РФ, в части установления сроков принятия решений о предоставлении земельного участка для строительства; в Градостроительный кодекс РФ, в части введения понятия «переходно-разрешительной документации», установления точного перечни необходимых согласовании, предельных сроков рассмотрения документов органами местного самоуправления;
г) в Федеральный закон «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (№ 94-ФЗ), в части дополнения заявки на участие в аукционе документами, подтверждающими квалификацию участника размещения заказа при проведении аукционов;
д) в Бюджетный кодекс Российской Федерации, в части реализации механизма предоставления государственных гарантий;
в Федеральный закон «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (№ 185-ФЗ) в части уточнения условий, необходимых для выделения денежных средств из Фонда;
е) принять федеральный закон, направленный на создание неком­мерческого жилищного фонда;
ж) принять федеральный закон, регулирующий организацию и дея­тельность строительных сберегательных касс;
з) в федеральные законы, регулирующие деятельность государствен­ных корпораций, в части повышения прозрачности и контроля их дея­тельности.
 
30. Развитие сектора наемного (арендного) жилья. Необходимо раз­вивать как коммерческий, так и некоммерческий наем жилья, направ­ленный на реализацию жилищных прав граждан, не являющихся малоимущими, но и не имеющими возможности для приобретения жилья на рынке. Эффективной мерой для реализации региональных и муници­пальных программ строительства наемного (арендного) жилья является использование механизма государственно-частного партнерства.
 
31. Уделять особое внимание развитию малоэтажного жилищного строительства.
Главным приоритетом при разработке схем территориального пла­нирования должен стать принцип главенства освоения территорий под комплексное жилищное строительство с преимущественной малоэтаж­ной застройкой.
Структура новых российских населенных пунктов и новых районов в существующей жилой застройке должна содействовать социальному об­щению и взаимодействию и облегчать увязку институциональных, ком­мерческих и жилищных аспектов. При этом строительство многоквар­тирных домов должно сохраниться без искусственного сокращения его объемов в зонах сложившейся многоэтажной застройки и при условии отсутствия возможности развития здесь малоэтажного строительства.
 
32.В кратчайшие сроки разработать систему нормативно-технических документов в строительстве. Определить роль саморегулируемых орга­низаций, объединяющих участников строительной деятельности в рабо­те по техническому регулированию строительной сферы.
 
33. Повысить роль негосударственной экспертизы в системе институ­тов градостроительного регулирования, внеся соответствующие поправ­ки в Градостроительный кодекс Российской Федерации.
 
34. Государственная поддержка профессиональной переподготовки и повышения квалификации персонала для перераспределения и заня­тости в востребованных направлениях деятельности.
 
35. Активизация информационной и разъяснительной работы с на­селением, касающейся реально возникающих проблем и последствий, связанных с финансово-экономическим кризисом, а также сути прини­маемых властями антикризисных мер.
Конференция «Развитие жилищного строительства в условиях финансово-экономического кризиса», 27 мая 2009 г., Ижевск.
Подраздел: Земельные участки, продажа земельных участков, аренда земельных участков
 
все фирмы подраздела
все бренды подраздела
все статьи подраздела
все тендеры подраздела
Статьи - Работы и услуги - Земельные участки, продажа земельных участков, аренда земельных участков

Предложения партнеров








Яндекс цитирования Rambler's Top100


© 2003-2018 «Ижмедиа»
тел. (3412) 56-77-06
e-mail:
Автор и руководитель проекта
Алексей Беляев