Стройка. Строительство и ремонт. Ижевск
Фирмы Товары Бренды Центры Новости Статьи Персоны Карта Объявления Поиск О проекте
Статьи - Работы и услуги - Земельные участки, продажа земельных участков, аренда земельных участков
 
Ижевск, 15.06.2009

Доклад: «О новых законодательных инициативах, нацеленных на развитие жилищного строительства и оказание помощи пострадавшим гражданам-участникам долевого строительства»



Докладчик: Богомольный Евгений Исаакович - заместитель председателя Комитета по собственности Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации. Поддержка строительной отрасли имеет важнейшее значение для преодоления последствий мирового финансового кризиса, так как обе­спечивает спрос на продукцию отечественных предприятий, загрузку производств и занятость в целом ряде смежных отраслей (металлургии, добывающих производств, машиностроении).
Кроме того, реализация строительных проектов позволяет задейство­вать поток персонала, который высвобождается на рынок труда другими отраслями. В отрасли занято более 5 млн. 200 тысяч человек, а это 7% эко­номически активного населения России, одно рабочее место в сфере стро­ительства поддерживает занятость до 10 человек в смежных отраслях.
Очевидно, что в регионах воздействие кризиса проявляется по-разному. Соответственно, необходимы и различные меры и масштабы поддержки.
В рамках регулярного мониторинга социально-экономического со­стояния регионов, проводимого правительством, повышенное внима­ние уделяется состоянию строительной отрасли. Для получения допол­нительной информации организована круглосуточная «горячая линия», ведется мониторинг информации в печатных изданиях, на телевидении, в сети Интернет.
Результаты мониторинга показывают, что ситуация в строительстве неоднозначная.
С одной стороны, нам удалось удержать позитивную динами­ку жилищного строительства в целом по России. За первые два ме­сяца текущего года объем ввода составил 5,86 млн. кв. м, или 101,1% к январю-февралю 2008 г. Всего в январе-марте в России построили 114,4 тыс. квартир общей площадью 10,4 млн. кв. м, что составило 102,4% к со­ответствующему периоду прошлого года. Население за счет собственных и заемных средств ввело 40,6 тыс. жилых домов общей площадью 5,5 млн. кв. м, на 2,6% превысив показатели первого квартала 2008 года. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади жилья составила в целом по России 52,5%.
С другой, по территориям ситуация значительно дифференцирована. Снижение темпов ввода жилья наблюдается в 4 федеральных окру­гах. Особенно сильно оно в Уральском федеральном округе, где введе­но на 24,5% меньше жилья, чем в январе-феврале 2008 года, в Дальне­восточном федеральном округе отмечен спад на 20,2%.
Тем не менее в 49 субъектах Федерации в январе-феврале 2009 года отмечается рост темпов ввода жилья.
Важной проблемой отрасли остается снижение инвестиционной активно­сти. Доля инвестиций в строительство в общем объеме инвестиций в основ­ной капитал снизилась с 2,7% в 2007 г. до 2,4% к настоящему времени.
Учитывая вышеизложенное, правительством поставлена задача «подтянуть» сектора и территории с наибольшими проблемами: то есть не в банальное накачивание ее финансовыми средствами, а регулирование спроса и предложения в тех секторах, где это необходимо для их устой­чивого функционирования, с учетом региональных особенностей.
Планируется, что на федеральном уровне на поддержку отрасли бу­дет выделено 427,7 млрд. рублей. Непосредственно на новое строитель­ство будет направлено около 127,5 млрд. рублей, на поддержку спроса на рынке жилья - 174,8 млрд. рублей, оставшийся объем средств - 125,4 млрд. рублей пойдет на проведение капитального ремонта жилищного фонда, модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры, изъя­тие земельных участков, находящихся в федеральной собственности на цели жилищного строительства. Эти средства способны обеспечить до 1/4 объема ежегодно строящегося жилья.
Кратко об основных мерах по поддержанию строительной отрасли.
 
Главная из них - реализация программ Фонда содействия ре­формированию ЖКХ.
Всего в настоящее время в программах Фонда участвуют 79 субъектов Федерации. Общий объем осваиваемых средств с учетом долевого финансирования регионов достиг уже 116 миллиардов рублей. Указанные финансовые ресурсы позволят отремонтировать 41,5 тысячи домов, улучшив условия проживания 6,1 миллиона человек, и расселить 2004 аварийных дома, где проживает 33,7 тысячи человек. В настоящее время капитальный ремонт завершен в 28700 домах из 34800 запланирован­ных. При этом 14 субъектов Федерации полностью выполнили свои про­граммы капитального ремонта на 2008 год. Расселены 253 аварийных дома, где проживало 5900 человек.
Кроме того, участие субъектов Федерации в программах Фонда уве­личивает доходы региональных и местных бюджетов на 30%, обеспечивает занятость 1,5 миллиона человек. По имеющимся расчетам, 100 млн. рублей, вложенные в капитальный ремонт, создают рабочие места для 185 человек в подрядных организациях и 10 человек в смежных отраслях. Помимо этого, вложения в капремонт позволяют снижать расходы бюджетов на выплату пособий по безработице. На каждые 100 рублей, вложенные в ремонт, достигается снижение расходов на выплату пособий по безработице на 1 рубль 16 копеек.
 
ФЦП «Жилище»
Здесь речь идет о поддержке формирования инженерной и транс­портной инфраструктуры.
В рамках подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» ФЦП «Жилище» финансируются 195 объектов, из них до конца 2010 года планируется завершить 174. На их завершение запла­нированы в 2009 году субсидии из федерального бюджета в размере 4,5 млрд. рублей.
В рамках предоставления субсидий региональным бюджетам на обе­спечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой застройки в 2009 г. будет выделено 3,5 млрд. рублей всего 22-м субъ­ектам Федерации. Наиболее интересные и крупные проекты - «Лесная поляна» в Кемеровской области, микрорайон «Прибрежный» в г. Набе­режные Челны (Республика Татарстан), проект малоэтажной застройки «Новый город» в Республике Чувашия.
В планах государства - и далее осуществлять финансирование дан­ной ФЦП в полном объеме. Так, на заседании правительства 20 марта была поддержана идея отказаться от планов уменьшения финансирова­ния ФЦП «Жилище» на 8 млрд. рублей, изыскав возможность сохранить его за счет перераспределения средств.
Мерами по стимулированию увеличения объемов жилищного строи­тельства также являются:
финансирование межрегиональных инфраструктурных проектов из средств Инвестиционного фонда, которое на 2009 г. составит 62 млрд. руб. Это уже позволило создать 15 тыс. рабочих мест, в том числе для рабочих строительных специальностей, в течение года эта цифра еще увеличится;
направление средств в рамках ФЦП «Повышение устойчивости жи­лых домов, основных объектов и систем жизнеобеспечения в сейсмиче­ских районах Российской Федерации» не только на повышение сейсми­ческой надежности зданий, но и строительство новых сейсмоустойчивых домов. Это масштабные работы. В рамках Программы планируется выде­ление субсидий 28 регионам, расположенным на наиболее сейсмически опасных территориях, а это, напомню, около 25% территории России;
размещение временно свободных средств государственных корпо­раций на счета кредитных организаций под условие использования ча­сти размещенных средств на кредитование строительной отрасли.
 
Формирование государственного и частного спроса на жилье (на это из федерального бюджета будет выделено 174,8 млрд. рублей).
На выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем граждан в федеральном бюджете на 2009 год предусмотрено 40,7 млрд. рублей (запланирована выдача 17975 государственных жи­лищных сертификатов), что позволит обеспечить жильем 25 тыс. семей и приобрести порядка 1,5 млн. кв. м жилья для:
участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф;
пострадавших в результате этих аварий и приравненных к ним лиц, вынужденных переселенцев, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, подлежащие отселению с комплекса «Байконур».
В соответствии с указом президента обязательства государства по обеспечению жильем ветеранов Великой Отечественной войны будут исполнены к 1 мая 2010 года. В настоящее время принято решение об уве­личении норматива обеспечения жильем с 22 до 36 кв. м на человека.
Всего на обеспечение жильем ветеранов Великой Отечественной во­йны в 2009 г. планируется направить 56,1 млрд. рублей. Будет приобре­тено 52 тыс. квартир общей площадью 1,9 млн. кв. м (с учетом 8,9 млрд. руб., перечисленных в субъекты в декабре 2008 г.).
Объем средств федерального бюджета, предусмотренный на реали­зацию подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жи­лище», в 2009 г. составляет 4 млрд. 697 млн. рублей. За их счет в 2009 г. улуч­шат жилищные условия 12 тысяч молодых семей, будет дополнительно обеспечен ввод 0,7 млн. кв. м жилья.
Для поддержки частного спроса на новое жилье и содействия реструктуризации ипотечной задолженности в конце 2008 года был направлен дополнительный взнос в уставный капитал ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) - 60 млрд. рублей.
Из этих средств с начала 2009 года АИЖК уже выкупило у банков ипо­течных жилищных кредитов на сумму 4,9 млрд. руб. и предполагает вы­купить еще на 24 млрд. рублей.
5 млрд. рублей пойдет на предоставление господдержки заемщикам, испытывающим сложности с обслуживанием ипотечных кредитов вслед­ствие потери работы или сокращения дохода, во II полугодии 2009 г. на эти цели будут направлены дополнительные средства.
Сейчас рассматривается вопрос о выделении еще 40 млрд. рублей в уставный капитал АИЖК с целью проведения мероприятий, направленных на снижение процентной ставки по ипотечным кредитам до уровня 12-15%.
Предоставлена возможность использовать для оплаты ипотечных кредитов средства «материнского капитала», в том числе - по кредитам, которые будут взяты в будущем (по данным правительства, таким пра­вом могут воспользоваться около 88 тыс. семей на сумму в 26,3 млрд. руб.). Начинает работу Фонд содействия жилищному строительству.
Предпринятые меры обеспечат поступление на рынок жилья средств, со­ставивших 8% от общего объема продаж, а учитывая реализацию ана­логичных программ в регионах, общая доля государственного участия на рынке покупки жилья достигнет 15-16%.
 
Расширена работа по мониторингу ситуации на конкретных предприятиях.
В перечень системообразующих организаций и предприятий, утверж­денный правительственной комиссией по повышению устойчивости раз­вития российской экономики, включено 14 строительных организаций. Объем государственной гарантии, запрошенный указанными организа­циями, составляет 144,7 млрд. рублей. Сейчас работа ведется по каждо­му конкретному предприятию.
Также составлен перечень из 1148 предприятий, имеющих существен­ное значение для экономики субъектов Федерации, утвержденный в настоящее время правительственной комиссией. Из них строительной отрасли - 86 предприятий, промышленности стройматериалов - 60 и жилищно-коммунального хозяйства - 64 предприятия.
В рамках рабочей группы в Правительстве РФ по вопросам оказания государственной поддержки системообразующим предприятиям строи­тельной отрасли осуществляется оперативное реагирование на ситуацию на конкретных предприятиях.
Первый результат такой работы уже есть. Федеральными органами власти по инициативе правительства совместно с собственниками была разрешена ситуация с приостановлением деятельности в городе Пикале-во Ленинградской области трех системообразующих предприятий - ЗАО «БазэлЦемент-Пикалево», ЗАО «Пикалевский цемент», ЗАО «Метахим» - и высвобождением в связи с этим большого количества работников.
 
 
Правительство обозначило следующие приоритетные направле­ния работы.
 
1. Поддержка объективно необходимых для развития строительной индустрии процессов. Новые подходы при застройке территорий, к планировочным решениям жилых зданий, новые технологии строитель­ства, что повлечет за собой создание новых сводов правил и националь­ных стандартов. Для ускорения процедуры создания новых типов жилых
домов будет шире использоваться накопленный мировой опыт.
Правительство приступило к разработке пилотного проекта «Мой дом» по массовому развитию малоэтажного строительства в регионах. Проект базируется на использовании конкурентных преимуществ в части задействования сырьевых ресурсов, доступных технологий их обработки, национальных традиций, преобладающих в зоне застройки. Например, в регионах, где есть угольные тепловые станции, предполагается исполь­зовать ячеистый бетон на отходах золы-уноса (регионы Урала, Кемерово, Липецкая область), в районах с большими залежами глины - дырчатые керамические блоки, для степных районов стеновые материалы и эле­менты перекрытия на базе синтетических утеплителей в лесных районах строить каркасно-деревянные дома и дома из массива (это Пермский край, регионы Сибири). В рамках проекта будет преобладать комплекс­ная застройка территории, малоэтажное и малоквартирное жилье высо­той 3-4 этажа.
Этот подход позволит по минимальным ценам получить энерго­эффективное, экологичное и комфортное жилье. Стоимость такого жи­лья в пределах 17 тыс. руб. за кв. м, Предполагается, что средний дом для семьи общей площадью 150 кв. м должен быть не дороже 2,5 млн. руб.
В сочетании с льготными условиями предоставления земельных участ­ков для индивидуального строительства, бесплатной типовой проектной документации, организационной поддержкой в создании жилищно-строительных кооперативов и товариществ индивидуальных застрой­щиков открываются возможности для очередников и других категорий граждан, которые не имеют возможности самостоятельно решить свою жилищную проблему.
 
2. Стимулирование активности регионов, особенно в части до­полнительного снижения ставки по ипотечным кредитам. Сокраще­ние ставки по ипотеке еще на 2-3% может обеспечить субсидирование со стороны региональных органов государственной власти. Возврат ставки на уровень 10-12% позволит вернуть на рынок покупателей. Как показывают социологические опросы: желание покупать жилье у населения есть, а у некоторых есть и средства на покупку, но не хватает уверенности в стабильности рынка. Наша цель вернуть эту стабильность. Учитывая, что недвижимость обеспечивает большую надежность вложений, чем нестабильные валюты или ценные бумаги, этот шаг существенно способ­ствовал бы восстановлению спроса на жилищном рынке.
 
3. Создание условий на региональном и муниципальном уровне для прихода новых инвесторов и притока инвестиций в отрасль. В частности, планируется:
снятие дополнительных требований по разрешительной документа­ции при строительстве жилья;
снятие дополнительных обременении с застройщиков при строитель­стве социальных и коммунальных объектов при строительстве жилья.
 
4. Защита обманутых дольщиков. В первом чтении принят законо­проект, направленный на защиту прав граждан - участников долевого строительства жилых домов, в том числе вносящий изменения в Феде­ральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве много­ квартирных домов и иных объектов недвижимости...». К теме дольщиков вернемся позже.
Будет распространен положительный опыт решения проблем обма­нутых дольщиков на региональном уровне за счет передачи земельного участка новым застройщикам, в том числе с предоставлением льгот, вы­делением единовременных субсидий пострадавшим гражданам.
 
5. В структуре стоимости строительства жилья около 50% составляют затраты на создание инфраструктуры, подключение к энергоресурсам и стоимость земельных участков, полученную через аукционы. В этой связи планируются следующие меры:
безаукционный порядок предоставления земельных участков;
создание инфраструктуры за счет региональных и местных бюджетов;
снижение или предоставление отсрочки для застройщиков жилья
при плате за подключение, в том числе создание сетей за счет поставщи­ков энергоресурсов.
 
6. Система государственной экспертизы проектно-сметной до­кументации.
Система негосударственной экспертизы, которая введена с этого года, позволит снять проблему дополнительных затрат средств и времени.
В Градостроительном кодексе отменена необходимость экспертизы документации в жилом секторе до 3-х этажей, а в нежилом - до 2-х и площадью до 1500 кв. м. Это способно серьезно сократить время реали­зации проектов.
В этой связи предлагается ориентировать регионы на поддержку строительства социального жилья, доходных домов.
 
7. Поддержка саморегулируемых организаций, которые должны стать не только заменой лицензирования, но и позволят предприятиям объединиться на принципах ответственности перед потребителями и го­сударством.
В Совете Федерации 30.03.09 также обсуждалась тема поддержки строительной отрасли и задачи антикризисной политики государства в строительном секторе. Отмечено, что ипотека по-прежнему остается до­ступной для 5-10% населения, и в ближайшее десятилетие подвижек в этом не будет. Надо искать новые механизмы. А именно: создание строительных сберкасс и строительство арендного жилья. Несмотря на то, что объемы жилищного строительства в России в ян варе-феврале превысили показатели начала прошлого года на 1,1%, по итогам 2009 года объем ввода домов может упасть на 20-25%. Также поддержана идея безаукционной системы покупки участков и передачи застройщи­кам земли бесплатно. Однако с законотворческой точки зрения вопрос безаукционной передачи участков еще не проработан.
Советом Федерации разрабатывается законопроект «О некоммерче­ском использовании жилья». Эти изменения в законодательстве при­званы помочь людям, оказавшимся в сложной житейской ситуации. Правительством России эта законотворческая инициатива поддержана, а также предложено ускорить его принятие, доработав в части опреде­лений «некоммерческого найма», выработки преференций для бизнеса и территорий, которые реализуют такие проекты.
Одним из важных шагов по поддержке жилищного строительства призвано стать также кредитование окончания строительства незавер­шенных домов.
По экспертным оценкам, таких недостроек сейчас до 40% в Москве и до 50% в области. По информации Росстроя, на конец года - 64 млн. кв. м незавершенного строительства, 5,6 млн. кв. м - приостановленного.
Официально застройщики не спешат признавать, что строительство остановлено, зачастую они признают лишь «приостановку» или «замед­ление темпов». В действительности же «приостановка» обусловлена за­крытием кредитной линии, а вследствие этого более длительное решение вопросов с подрядчиками. Таким образом, большинство застройщиков на сегодня остаются некредитоспособными, их долги в разы превышают собственный оборотный капитал.
Государство предложило банкам и застройщикам план поддержки жилищного строительства. Схема, разработанная АИЖК, предусматри­вает кредитование банками окончания строительства незавершенных домов в обмен на возможность выдавать кредиты на квартиры в этих домах и рефинансировать их в АИЖК. Строители проект в целом под­держали, чего нельзя сказать о банкирах.
 
В апреле общая площадь недостроенного жилья в России определена примерно в 57 млн. кв. м. В мае в АИЖК состоялось совещание с участи­ем представителей фонда содействия развитию жилищного строитель­ства (фонда РЖС) и ключевых игроков ипотечного рынка (ВТБ 24, Банка Москвы, «Абсолют банка», МБРР, МДМ-банка, банков «Возрождение» и «Уралсиб»).
На совещании была предложена схема, которая позволит застройщи­кам получить средства на завершение недостроенных домов.
Банк предоставляет застройщику кредит на завершение строитель­ства (готовность дома должна быть не менее 70%), причем застройщик должен соответствовать требованиям закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимо­сти» (214 ФЗ). Банк, в свою очередь, получает возможность предостав­лять заемщикам ипотечные кредиты на квартиры в строящемся на его деньги доме. АИЖК берет на себя обязательство рефинансировать эти кредиты. Застройщик может и самостоятельно продавать квартиры. Не реализованные ни застройщиком, ни банком квартиры по истечении определенного срока выкупаются фондом РЖС по 30 тыс. руб. за 1 кв. м и предоставляются бюджетника м-очередникам.
АИЖК и фонд РЖС планируют протестировать проект на четырех гос­банках, и если все пройдет успешно, то количество банков-участников проекта может быть увеличено до 80.
Основная проблема для застройщиков - работать по закону о доле­вом строительстве. По некоторым оценкам, таких застройщиков сейчас около 20%. Однако 2 года назад их было в разы меньше. Возможность пользоваться денежными ресурсами банков - хороший стимул работать по этому закону.
Для банкиров остается проблемой в Москве или Санкт-Петербурге невысокая вероятность распродать большинство квартир по установ­ленным ценам, а продажа в этих городах квартир фонду РЖС по 30 тыс. руб. за 1 кв. м не позволит застройщикам расплатиться с банками. Бан­кам нужны стопроцентные гарантии возвратности кредита заемщику и застройщику.
Сейчас у нас создано два специализированных фонда, которые занимаются решением жилищных проблем - как в части рекон­струкции текущего состояния жилья, капитального строительства, сноса ветхого жилья, так и в части создания новых жилищных программ.
На поддержку жилищно-коммунального хозяйства, на отселение из ветхого жилья в этом году выделено больше 100 миллиардов рублей, а для второго фонда предусмотрена специальная программа, которая предполагает заполнение этого фонда земельными участками, под которые банки должны будут давать кредиты прежде всего за­стройщикам, тем строительным организациям, которые готовы строить жилье и которые должны заниматься инженерным обустройством, по­тому что без этого мы не можем создать нормального рынка жилья.
Президент России Дмитрий Медведев одобрил поправки в законода­тельство, направленные на ускорение передачи в собственность Фонда содействия жилищному строительству земельных участков и объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности. Об этом со­общает пресс-служба главы государства.
Поправками исключается обязательное проведение оценки отчуж­даемых из федеральной собственности земельных участков, передавае­мых в собственность фонда для формирования его имущества. Кроме того, к федеральной собственности будут относиться земельные участ­ки, предоставленные организациям, которые подведомственны госу­дарственным академиям наук.
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства создан в конце 2008 года. Одно из основных направлений его деятельно­сти – включение в оборот земель, находящихся в федеральной собствен­ности, которые не используются или используются не по назначению. Предполагается, что эти участки будут передаваться фонду, который в свою очередь будет передавать их под жилищное строительство.
До конца 2009 года фонд совместное регионами намерен осуществить 60-70 продаж федеральных участков земли, которые могут обеспечить ввод порядка 5-6 миллионов квадратных метров жилья эконом-класса (10 процентов годового ввода). Ранее глава фонда Александр Браверман указывал на ряд сложностей, задерживающих вовлечение земель в оборот: если на участках есть объекты недвижимости, то процесс не­обходимых согласований составляет 7-8 месяцев, а если необходимо перевести участки из одной категории земли в другую -10-11 месяцев.
Пять субъектов Российской Федерации уже внесли в Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства перечни из двад­цати четырех земельных участков, находящихся в федеральной соб­ственности, для их использования в целях жилищного и иного строи­тельства. Общая площадь этих участков составляет 781,7 гектара.
Перечни представили Республика Карелия (324,6 га), Республика Да­гестан (192,8 га), Архангельская (141,4 га), Курганская {72 га) и Влади­мирская (50,8 га) области.
Данные участки могут быть использованы для комплексного освоения в целях индивидуального, малоэтажного и многоэтажного жилищного строительства промышленных объектов, а также размещения объектов для производства строительных материалов.
Агентство ипотечного жилищного кредитования. Для того чтобы у него не было проблем со своим капиталом, ему добавили в капитал 20 миллиардов рублей, а 40 миллиардов это агентство получит еще в виде кредитных средств.
Еще несколько лет назад люди брали кредит под 11-12%, и большин­ство ипотечных кредитов именно под такие проценты взято. Сейчас -20%. Эти дополнительные деньги специально направлены на то, чтобы сбить эту ставку до 14-15%.
Дополнительную возможность снижения дадут программы софи-нансирования, которые осуществляются в рамках субъектов Федера­ции. В результате общий эффект снижения может быть процентов 8 или даже 8,5. И мы тем самым могли бы выйти на ту ставку, по которой, соб­ственно, люди уже брали кредиты.
 
«Обманутые дольщики»
В настоящее время более половины пострадавших граждан по России сумели получить жилье, половина проблемных объектов достроены. Та­ким образом, проблема в значительной степени решена.
В решении этой проблемы были задействованы и Президент России, и председатель правительства.
Еще в 2006 году Президиумом Генсовета партии была образована ра­бочая группа по оказанию помощи «обманутым дольщикам». По всей стране, в каждом региональном политсовете партии созданы аналогич­ные рабочие группы, назначены региональные координаторы.
В частности, на конец 2006 года в реестре рабочей группы «ЕР» по об­манутым дольщикам было порядка 62000 пострадавших соинвесторов, на конец 2008 года - 31000. Т.о. 50% обманутых дольщиков за 2 года получили свое жилье, и удалось более чем в полтора раза сократить ко­личество проблемных объектов.
Однако с начала года рабочей группой совместно с генеральной про­куратурой зафиксировано порядка 300 новых проблемных объектов, а количество обманутых дольщиков выросло с 31 тысячи до примерно до 50 тысяч человек.
Огромное количество пострадавших россиян пытались приобрести жилье через компанию «Социальная инициатива».
19 мая Басманный суд Москвы вынес приговор по делу руководите­лей коммандитного товарищества (КТ) «Социальная инициатива». Главу компании Николая Карасева суд приговорил к 10 годам лишения свобо­ды, вице-президенту компании Наталье Карасевой и начальнику право­вого отдела Ларисе Мошкиной предстоит провести в колонии восемь и семь лет соответственно. Главный бухгалтер Сергей Литовченко приго­ворен к семи годам заключения. Суд постановил, что «Социальная ини­циатива» являлась финансовой пирамидой, а ее руководство заранее не намеревалось выполнять обязательства перед вкладчиками.
Со всеми покупателями заключался так называемый договор «инвестиционного вклада». Но, собрав с 799 соинвесторов 1,188 млрд. руб., компания в 2004 году заморозила все работы, после чего вкладчики и обратились за помощью в правоохранительные органы.
Что касается законодательных инициатив области защиты прав доль­щиков, хотелось бы отметить следующее.
Проблема доступности жилья для граждан напрямую связана с объ­емом ввода жилых домов, который в свою очередь зависит от объема инвестиций в жилищное строительство. Одним из основных источников финансирования строительства жилых многоквартирных домов на се­годня являются не заемные и собственные средства строительных и инве­стиционных компаний, а средства граждан. В то же время защищенность вложений граждан в долевое строительство остается крайне низкой.
С целью защиты прав граждан, приобретающих квартиру на стадии строительства, был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных до­мов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некото­рые законодательные акты Российской Федерации». Это было вызвано необходимостью приостановить деятельность широко распространен­ных финансово-строительных пирамид. Только от деятельности КТ «Со­циальная инициатива и К» пострадали, по самым минимальным оцен­кам, 62 тысячи семей в 55 регионах России, которые не могли получить оплаченное ими жилье.
Федеральный закон № 214-ФЗ установил существенные требования к застройщику; условия договора долевого участия в строительстве, под­лежащего государственной регистрации; способы обеспечения обяза­тельств по договору со стороны застройщика; ответственность за нару­шение обязательств по договору и т.п.
Таким образом, для гражданина, заключающего договор долевого участия, риски его денежных вложений становятся минимальными, а для застройщика процесс получения средств от физических лиц стано­вится более сложным и экономически менее выгодным.
По этой причине сегодня большинство застройщиков не заключает договоры долевого участия, применяя обходные схемы, такие как купля -продажа векселя с возможностью погашения приобретением квартиры, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи и т.п. При заключении таких договоров граждане не имеют гарантии получения жилья. Доля незаключенных договоров долевого участия в строительстве от необходимого числа в 2006 г. составила 84%. Если не прекратить практику заключения подобного рода договоров, в России может начаться новая волна «обманутых дольщиков».
Проект федерального закона предлагает комплекс мер как стимулиру­ющего, так и административного характера, который направлен на созда­ние условий для заключения застройщиками договоров долевого участия в строительстве, а также меры по решению проблем тех граждан, которые уже пострадали от деятельности недобросовестных застройщиков.
Во-первых, предлагается расширить сферу применения Федерально­го закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации».  Практика показала, что в действующей редакции федеральный закон не устанавливает по­нуждения к заключению определенной формы договора - договора до­левого участия, который является одной из самых защищенных форм договора для гражданина. Законопроект уточняет предмет регулирова­ния федерального закона с тем, чтобы под него попадали все сделки с привлечением средств граждан, включая предварительные договоры. Одновременно устанавливается административная ответственность в виде штрафа за привлечение денежных средств каждого гражданина в порядке, не предусмотренном федеральным законом, на должностных лиц в размере от двадцати до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до миллиона рублей.
Во-вторых, законопроект предлагает устранить препятствия к заклю­чению договоров долевого участия в строительстве, которые возникают у застройщиков.
В настоящее время использование договоров участия в долевом стро­ительстве в значительной степени сдерживается из-за необходимости уплаты застройщиком налога на добавленную стоимость (далее - НДС), взимаемого по этим договорам.
При этом если застройщик применяет «обходную схему» и привлекает средства граждан на стадии строительства не по договору долевого уча­стия (например, при помощи продажи векселя с возможностью погашения приобретением квартиры), то у него не возникает необходимость уплаты НДС. Это происходит по той причине, что, несмотря на фактическое при­влечение средств на стадии строительства, сделка оформляется как про­дажа готового жилья, которая в соответствии с подпунктом 22 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ) освобождена от НДС.
С учетом того, что НДС является косвенным налогом и включается в цену договора, создаются заведомо неравные экономические условия для граждан, приобретающих жилье на стадии строительства и на вто­ричном рынке. Также следует отметить, что большая часть населения покупает жилье на стадии строительства, прежде всего, для того чтобы сэкономить денежные средства, так как стоимость строящегося жилья ниже готового. Однако заключение договора участия в долевом строи­тельстве влечет за собой удорожание строящегося объекта для конечно­го потребителя на сумму НДС. Для застройщика это приводит к нерацио­нальному отвлечению финансовых средств от строительства.
В соответствии с действующим законодательством, а также разъяс­нениями Минфина РФ от 12 июля 2005 г. № 03-04-01/82 и от 25 мар­та 2008 г. № 03-07-10/02, НДС должен уплачиваться либо со стоимости услуг застройщика, либо со всей суммы договора.
Поскольку наиболее часто используемым является первый вариант, следует отметить, что прибыль застройщика, получаемая в результате строительства и реализации жилья, оказывается под двойным налого­обложением: НДС и налога на прибыль, что в итоге будет составлять 42% с полученного финансового результата.
Ряд компаний искусственно минимизируют размер вознагражде­ния застройщика за услуги (к примеру, 2%, включая НДС). Однако за­нижение вознаграждения застройщика возможно в условиях ведения «серого бизнеса», или так называемой «налоговой оптимизации», по­зволяющей искусственно раздувать затраты и показывать нулевые или отрицательные финансовые результаты компании. Для компаний, осу­ществляющих открытое ведение бизнеса, разместивших свои акции на российских и иностранных биржах, полностью раскрывающих инфор­мацию о своей деятельности (в т.ч. прибыли), а также выплачивающих соответствующие налоги, использование данных схем неприемлемо, и это существенно увеличивает налоговое бремя и снижает инвестицион­ную привлекательность объектов жилищного строительства, особенно в сегменте жилья эконом-класса.
Проект закона предлагает освободить от обложения НДС услуг за­стройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, заклю­ченного в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Это позволит создать благоприятные налоговые условия для цивилизованного развития первичного рынка жилья, мотивируя за­стройщиков работать по установленной форме договора долевого уча­стия, и снять причины для использования альтернативных договоров, не подпадающих под НДС.
По нашим расчетам, в результате принятия этих поправок значитель­но снизится налоговая нагрузка на застройщиков, в конечном итоге при пересчете на абсолютные цифры это составит порядка 70 процентов от стоимости каждого квадратного метра жилья. Это тем более важно, по­скольку большинство застройщиков не выполняет закон «Об участии в долевом строительстве...» и, соответственно, налог на добавленную сто­имость они не платят.
Также предлагается включить в понятие застройщика юридических лиц, имеющих земельные участки на праве субаренды (сегодня такие застройщики вынуждены доказывать свое право регистрировать дого­воры долевого участия в судебном порядке), а также предоставить воз­можность регистрировать договоры долевого участия застройщикам, имеющим земельный участок на праве постоянного бессрочного поль­зования или по договору аренды (субаренды) на срок менее года, кото­рые в таком случае будут подлежать государственной регистрации.
Предлагаемые изменения не противоречат законодательству, так как согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Кроме того, данным проектом закона решается проблема, связан­ная с погашением регистрационной записи об ипотеке, погашение ко­торой сегодня затягивается до момента регистрации права собствен­ности последнего дольщика, несмотря на то, что застройщик считается исполнившим свои обязательства с момента подписания акта приема-передачи жилого помещения. Сегодня это существенно ограничивает хозяйственную деятельность застройщиков, работающих с договорами долевого участия.
Также данный проект сокращает перечень документов и срок реги­страции договоров участия в долевом строительстве, заключенных не с первым участником долевого строительства.
В-третьих, проект федерального закона вносит изменения в статьи 110 и 111 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». В настоящее время органы власти субъектов Российской Федерации и муниципальных образований при решении проблем «обманутых доль­щиков» сталкиваются с проблемой отсутствия легальных оснований для вмешательства в договорные отношения физических и юридических лиц, а также в процесс банкротства компании - недобросовестного за­стройщика.
Основной целью изменений, вносимых законопроектом, является предупреждение продажи в процессе банкротства активов компаний, в которые вложены средства граждан - «обманутых дольщиков», третьим лицам, а также предоставление права преимущественного выкупа дан­ного имущества и имущественных прав субъекту Российской Федерации (муниципальному образованию) с целью дальнейшей достройки жилых объектов и передачи жилых помещений гражданам, пострадавшим от деятельности недобросовестной организации.
Практика показала, что закон о долевом строительстве, 214-й феде­ральный закон, к сожалению, не всегда является совершенным. В част­ности, существует правовая коллизия: 214-й федеральный закон уста­навливает, что единственным способом привлечения средств граждан для долевого строительства жилья является привлечение на основе дан­ного закона, а Гражданский кодекс предусматривает свободу договора. В результате многие застройщики пользуются этой правовой коллизией и привлекают средства граждан в обход действующего законодатель­ства, тем самым создавая очень опасный прецедент, потому что привле­чение средств граждан через различные обходные схемы (а их большое множество, в частности это и вексельные схемы, и схемы предваритель­ных договоров) не дает никакого механизма гарантий и защиты прав граждан в случае каких-либо недобросовестных действий со стороны застройщиков. В связи с этим предлагается ужесточить норму, пропи­санную в 214-м федеральном законе, установив, что единственным спо­собом привлечения средств граждан в целях долевого строительства является именно Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», все иные способы привлечения средств граждан явля­ются незаконными.
Законопроект предусматривает достаточно четкий и прописанный до­сконально механизм выкупа объектов незавершенного строительства и находящихся под ними земельных участков. Выкуп происходит на осно­вании рыночной оценки. Эта рыночная оценка проводится внешним или арбитражным управляющим. Затем эта оценка утверждается саморегу­лируемой организацией оценщиков, в состав которой входит данный арбитражный управляющий. Сделано это с тем чтобы не нарушить и не ущемить права и интересы других участников процедуры банкротства и иных кредиторов. Таким образом, выкуп незавершенного объекта стро­ительства и расположенного под ним земельного участка происходит по рыночной стоимости.
Выкуп происходит исключительно с целью достройки объектов, то есть это целевой выкуп. И регион - это опять же прописано в законо­проекте - или муниципалитет в случае наличия соответствующего регионального закона выкупает их исключительно с одной целью: с целью достройки и завершения всех расчетов, выполнения прав требований перед третьими лицами, то есть перед дольщиками. Перепродажа этого объекта, использование его в каких-то иных целях категорически не до­пускаются.
Безусловно, предлагаемые нами меры не влекут за собой обязатель­ства региона или муниципалитета по выкупу этого объекта, это право региона или муниципалитета, но мы полагаем, что это право им надо предоставить по одной очень простой причине: появление такого рода проблемных объектов в таком количестве - в значительной степени это результат отсутствия должного контроля со стороны органов власти на местах. Региональные и муниципальные власти допустили появление этой проблемы, и именно региональные и муниципальные власти и должны на сегодняшний день с этой проблемой разбираться. Мы ана­лизировали, каким образом этот механизм может работать. Более того, у нас есть уже большое число конкретных примеров, когда регионы до­страивают объекты, в том числе и путем выкупа. В частности, в Нижего­родской области эта проблема практически решена. Она была решена таким образом: инвестконтракт на строительство десяти домов печально известной «Социальной инициативы» в Нижнем Новгороде был выку­плен Правительством Нижегородской области, затем началась реализа­ция этого инвестиционного контракта, на сегодняшний день все доль­щики по этому объекту получили жилье. Такая же практика имеет место и во многих других регионах: в Москве и Московской области, в Ленин­градской, Орловской, Ульяновской, Самарской, Саратовской областях.
Сегодня вообще никакой ответственности за «обходные схемы» не предусмотрено. Штраф в 500 тысяч - 1 миллион рублей за каждый вы­явленный факт - это более чем существенная сумма. То есть если за­стройщик будет собирать средства граждан, скажем, с сорока квартир в обход 214-го закона, он заплатит штраф в размере от 20 до 40 мил­лионов рублей. Но воспринимать всех застройщиков как мошенников, которые, собрав средства, тут, же исчезнут, было бы неправильно. Кроме того, если все застройщики будут работать в рамках 214-го закона, то тогда будет действовать совершенно иной механизм - механизм, пред­усматривающий процедуру защиты прав и интересов участников доле­вого строительства.
Конференция «Развитие жилищного строительства в условиях финансово-экономического кризиса», 27 мая 2009 г., Ижевск.
Подраздел: Земельные участки, продажа земельных участков, аренда земельных участков
 
все фирмы подраздела
все бренды подраздела
все статьи подраздела
все тендеры подраздела
Статьи - Работы и услуги - Земельные участки, продажа земельных участков, аренда земельных участков

Предложения партнеров








Яндекс цитирования Rambler's Top100


© 2003-2018 «Ижмедиа»
тел. (3412) 56-77-06
e-mail:
Автор и руководитель проекта
Алексей Беляев