Докладчик: Богомольный Евгений Исаакович - заместитель председателя Комитета по собственности Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации. Поддержка строительной отрасли имеет важнейшее значение для преодоления последствий мирового финансового кризиса, так как обеспечивает спрос на продукцию отечественных предприятий, загрузку производств и занятость в целом ряде смежных отраслей (металлургии, добывающих производств, машиностроении).
Кроме того, реализация строительных проектов позволяет задействовать поток персонала, который высвобождается на рынок труда другими отраслями. В отрасли занято более 5 млн. 200 тысяч человек, а это 7% экономически активного населения России, одно рабочее место в сфере строительства поддерживает занятость до 10 человек в смежных отраслях.
Очевидно, что в регионах воздействие кризиса проявляется по-разному. Соответственно, необходимы и различные меры и масштабы поддержки.
В рамках регулярного мониторинга социально-экономического состояния регионов, проводимого правительством, повышенное внимание уделяется состоянию строительной отрасли. Для получения дополнительной информации организована круглосуточная «горячая линия», ведется мониторинг информации в печатных изданиях, на телевидении, в сети Интернет.
Результаты мониторинга показывают, что ситуация в строительстве неоднозначная.
С одной стороны, нам удалось удержать позитивную динамику жилищного строительства в целом по России. За первые два месяца текущего года объем ввода составил 5,86 млн. кв. м, или 101,1% к январю-февралю 2008 г. Всего в январе-марте в России построили 114,4 тыс. квартир общей площадью 10,4 млн. кв. м, что составило 102,4% к соответствующему периоду прошлого года. Население за счет собственных и заемных средств ввело 40,6 тыс. жилых домов общей площадью 5,5 млн. кв. м, на 2,6% превысив показатели первого квартала 2008 года. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади жилья составила в целом по России 52,5%.
С другой, по территориям ситуация значительно дифференцирована. Снижение темпов ввода жилья наблюдается в 4 федеральных округах. Особенно сильно оно в Уральском федеральном округе, где введено на 24,5% меньше жилья, чем в январе-феврале 2008 года, в Дальневосточном федеральном округе отмечен спад на 20,2%.
Тем не менее в 49 субъектах Федерации в январе-феврале 2009 года отмечается рост темпов ввода жилья.
Важной проблемой отрасли остается снижение инвестиционной активности. Доля инвестиций в строительство в общем объеме инвестиций в основной капитал снизилась с 2,7% в 2007 г. до 2,4% к настоящему времени.
Учитывая вышеизложенное, правительством поставлена задача «подтянуть» сектора и территории с наибольшими проблемами: то есть не в банальное накачивание ее финансовыми средствами, а регулирование спроса и предложения в тех секторах, где это необходимо для их устойчивого функционирования, с учетом региональных особенностей.
Планируется, что на федеральном уровне на поддержку отрасли будет выделено 427,7 млрд. рублей. Непосредственно на новое строительство будет направлено около 127,5 млрд. рублей, на поддержку спроса на рынке жилья - 174,8 млрд. рублей, оставшийся объем средств - 125,4 млрд. рублей пойдет на проведение капитального ремонта жилищного фонда, модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры, изъятие земельных участков, находящихся в федеральной собственности на цели жилищного строительства. Эти средства способны обеспечить до 1/4 объема ежегодно строящегося жилья.
Кратко об основных мерах по поддержанию строительной отрасли.
Главная из них - реализация программ Фонда содействия реформированию ЖКХ.
Всего в настоящее время в программах Фонда участвуют 79 субъектов Федерации. Общий объем осваиваемых средств с учетом долевого финансирования регионов достиг уже 116 миллиардов рублей. Указанные финансовые ресурсы позволят отремонтировать 41,5 тысячи домов, улучшив условия проживания 6,1 миллиона человек, и расселить 2004 аварийных дома, где проживает 33,7 тысячи человек. В настоящее время капитальный ремонт завершен в 28700 домах из 34800 запланированных. При этом 14 субъектов Федерации полностью выполнили свои программы капитального ремонта на 2008 год. Расселены 253 аварийных дома, где проживало 5900 человек.
Кроме того, участие субъектов Федерации в программах Фонда увеличивает доходы региональных и местных бюджетов на 30%, обеспечивает занятость 1,5 миллиона человек. По имеющимся расчетам, 100 млн. рублей, вложенные в капитальный ремонт, создают рабочие места для 185 человек в подрядных организациях и 10 человек в смежных отраслях. Помимо этого, вложения в капремонт позволяют снижать расходы бюджетов на выплату пособий по безработице. На каждые 100 рублей, вложенные в ремонт, достигается снижение расходов на выплату пособий по безработице на 1 рубль 16 копеек.
ФЦП «Жилище»
Здесь речь идет о поддержке формирования инженерной и транспортной инфраструктуры.
В рамках подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» ФЦП «Жилище» финансируются 195 объектов, из них до конца 2010 года планируется завершить 174. На их завершение запланированы в 2009 году субсидии из федерального бюджета в размере 4,5 млрд. рублей.
В рамках предоставления субсидий региональным бюджетам на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой застройки в 2009 г. будет выделено 3,5 млрд. рублей всего 22-м субъектам Федерации. Наиболее интересные и крупные проекты - «Лесная поляна» в Кемеровской области, микрорайон «Прибрежный» в г. Набережные Челны (Республика Татарстан), проект малоэтажной застройки «Новый город» в Республике Чувашия.
В планах государства - и далее осуществлять финансирование данной ФЦП в полном объеме. Так, на заседании правительства 20 марта была поддержана идея отказаться от планов уменьшения финансирования ФЦП «Жилище» на 8 млрд. рублей, изыскав возможность сохранить его за счет перераспределения средств.
Мерами по стимулированию увеличения объемов жилищного строительства также являются:
финансирование межрегиональных инфраструктурных проектов из средств Инвестиционного фонда, которое на 2009 г. составит 62 млрд. руб. Это уже позволило создать 15 тыс. рабочих мест, в том числе для рабочих строительных специальностей, в течение года эта цифра еще увеличится;
направление средств в рамках ФЦП «Повышение устойчивости жилых домов, основных объектов и систем жизнеобеспечения в сейсмических районах Российской Федерации» не только на повышение сейсмической надежности зданий, но и строительство новых сейсмоустойчивых домов. Это масштабные работы. В рамках Программы планируется выделение субсидий 28 регионам, расположенным на наиболее сейсмически опасных территориях, а это, напомню, около 25% территории России;
размещение временно свободных средств государственных корпораций на счета кредитных организаций под условие использования части размещенных средств на кредитование строительной отрасли.
Формирование государственного и частного спроса на жилье (на это из федерального бюджета будет выделено 174,8 млрд. рублей).
На выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем граждан в федеральном бюджете на 2009 год предусмотрено 40,7 млрд. рублей (запланирована выдача 17975 государственных жилищных сертификатов), что позволит обеспечить жильем 25 тыс. семей и приобрести порядка 1,5 млн. кв. м жилья для:
участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф;
пострадавших в результате этих аварий и приравненных к ним лиц, вынужденных переселенцев, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, подлежащие отселению с комплекса «Байконур».
В соответствии с указом президента обязательства государства по обеспечению жильем ветеранов Великой Отечественной войны будут исполнены к 1 мая 2010 года. В настоящее время принято решение об увеличении норматива обеспечения жильем с 22 до 36 кв. м на человека.
Всего на обеспечение жильем ветеранов Великой Отечественной войны в 2009 г. планируется направить 56,1 млрд. рублей. Будет приобретено 52 тыс. квартир общей площадью 1,9 млн. кв. м (с учетом 8,9 млрд. руб., перечисленных в субъекты в декабре 2008 г.).
Объем средств федерального бюджета, предусмотренный на реализацию подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище», в 2009 г. составляет 4 млрд. 697 млн. рублей. За их счет в 2009 г. улучшат жилищные условия 12 тысяч молодых семей, будет дополнительно обеспечен ввод 0,7 млн. кв. м жилья.
Для поддержки частного спроса на новое жилье и содействия реструктуризации ипотечной задолженности в конце 2008 года был направлен дополнительный взнос в уставный капитал ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) - 60 млрд. рублей.
Из этих средств с начала 2009 года АИЖК уже выкупило у банков ипотечных жилищных кредитов на сумму 4,9 млрд. руб. и предполагает выкупить еще на 24 млрд. рублей.
5 млрд. рублей пойдет на предоставление господдержки заемщикам, испытывающим сложности с обслуживанием ипотечных кредитов вследствие потери работы или сокращения дохода, во II полугодии 2009 г. на эти цели будут направлены дополнительные средства.
Сейчас рассматривается вопрос о выделении еще 40 млрд. рублей в уставный капитал АИЖК с целью проведения мероприятий, направленных на снижение процентной ставки по ипотечным кредитам до уровня 12-15%.
Предоставлена возможность использовать для оплаты ипотечных кредитов средства «материнского капитала», в том числе - по кредитам, которые будут взяты в будущем (по данным правительства, таким правом могут воспользоваться около 88 тыс. семей на сумму в 26,3 млрд. руб.). Начинает работу Фонд содействия жилищному строительству.
Предпринятые меры обеспечат поступление на рынок жилья средств, составивших 8% от общего объема продаж, а учитывая реализацию аналогичных программ в регионах, общая доля государственного участия на рынке покупки жилья достигнет 15-16%.
Расширена работа по мониторингу ситуации на конкретных предприятиях.
В перечень системообразующих организаций и предприятий, утвержденный правительственной комиссией по повышению устойчивости развития российской экономики, включено 14 строительных организаций. Объем государственной гарантии, запрошенный указанными организациями, составляет 144,7 млрд. рублей. Сейчас работа ведется по каждому конкретному предприятию.
Также составлен перечень из 1148 предприятий, имеющих существенное значение для экономики субъектов Федерации, утвержденный в настоящее время правительственной комиссией. Из них строительной отрасли - 86 предприятий, промышленности стройматериалов - 60 и жилищно-коммунального хозяйства - 64 предприятия.
В рамках рабочей группы в Правительстве РФ по вопросам оказания государственной поддержки системообразующим предприятиям строительной отрасли осуществляется оперативное реагирование на ситуацию на конкретных предприятиях.
Первый результат такой работы уже есть. Федеральными органами власти по инициативе правительства совместно с собственниками была разрешена ситуация с приостановлением деятельности в городе Пикале-во Ленинградской области трех системообразующих предприятий - ЗАО «БазэлЦемент-Пикалево», ЗАО «Пикалевский цемент», ЗАО «Метахим» - и высвобождением в связи с этим большого количества работников.
Правительство обозначило следующие приоритетные направления работы.
1. Поддержка объективно необходимых для развития строительной индустрии процессов. Новые подходы при застройке территорий, к планировочным решениям жилых зданий, новые технологии строительства, что повлечет за собой создание новых сводов правил и национальных стандартов. Для ускорения процедуры создания новых типов жилых
домов будет шире использоваться накопленный мировой опыт.
Правительство приступило к разработке пилотного проекта «Мой дом» по массовому развитию малоэтажного строительства в регионах. Проект базируется на использовании конкурентных преимуществ в части задействования сырьевых ресурсов, доступных технологий их обработки, национальных традиций, преобладающих в зоне застройки. Например, в регионах, где есть угольные тепловые станции, предполагается использовать ячеистый бетон на отходах золы-уноса (регионы Урала, Кемерово, Липецкая область), в районах с большими залежами глины - дырчатые керамические блоки, для степных районов стеновые материалы и элементы перекрытия на базе синтетических утеплителей в лесных районах строить каркасно-деревянные дома и дома из массива (это Пермский край, регионы Сибири). В рамках проекта будет преобладать комплексная застройка территории, малоэтажное и малоквартирное жилье высотой 3-4 этажа.
Этот подход позволит по минимальным ценам получить энергоэффективное, экологичное и комфортное жилье. Стоимость такого жилья в пределах 17 тыс. руб. за кв. м, Предполагается, что средний дом для семьи общей площадью 150 кв. м должен быть не дороже 2,5 млн. руб.
В сочетании с льготными условиями предоставления земельных участков для индивидуального строительства, бесплатной типовой проектной документации, организационной поддержкой в создании жилищно-строительных кооперативов и товариществ индивидуальных застройщиков открываются возможности для очередников и других категорий граждан, которые не имеют возможности самостоятельно решить свою жилищную проблему.
2. Стимулирование активности регионов, особенно в части дополнительного снижения ставки по ипотечным кредитам. Сокращение ставки по ипотеке еще на 2-3% может обеспечить субсидирование со стороны региональных органов государственной власти. Возврат ставки на уровень 10-12% позволит вернуть на рынок покупателей. Как показывают социологические опросы: желание покупать жилье у населения есть, а у некоторых есть и средства на покупку, но не хватает уверенности в стабильности рынка. Наша цель вернуть эту стабильность. Учитывая, что недвижимость обеспечивает большую надежность вложений, чем нестабильные валюты или ценные бумаги, этот шаг существенно способствовал бы восстановлению спроса на жилищном рынке.
3. Создание условий на региональном и муниципальном уровне для прихода новых инвесторов и притока инвестиций в отрасль. В частности, планируется:
снятие дополнительных требований по разрешительной документации при строительстве жилья;
снятие дополнительных обременении с застройщиков при строительстве социальных и коммунальных объектов при строительстве жилья.
4. Защита обманутых дольщиков. В первом чтении принят законопроект, направленный на защиту прав граждан - участников долевого строительства жилых домов, в том числе вносящий изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве много квартирных домов и иных объектов недвижимости...». К теме дольщиков вернемся позже.
Будет распространен положительный опыт решения проблем обманутых дольщиков на региональном уровне за счет передачи земельного участка новым застройщикам, в том числе с предоставлением льгот, выделением единовременных субсидий пострадавшим гражданам.
5. В структуре стоимости строительства жилья около 50% составляют затраты на создание инфраструктуры, подключение к энергоресурсам и стоимость земельных участков, полученную через аукционы. В этой связи планируются следующие меры:
безаукционный порядок предоставления земельных участков;
создание инфраструктуры за счет региональных и местных бюджетов;
снижение или предоставление отсрочки для застройщиков жилья
при плате за подключение, в том числе создание сетей за счет поставщиков энергоресурсов.
6. Система государственной экспертизы проектно-сметной документации.
Система негосударственной экспертизы, которая введена с этого года, позволит снять проблему дополнительных затрат средств и времени.
В Градостроительном кодексе отменена необходимость экспертизы документации в жилом секторе до 3-х этажей, а в нежилом - до 2-х и площадью до 1500 кв. м. Это способно серьезно сократить время реализации проектов.
В этой связи предлагается ориентировать регионы на поддержку строительства социального жилья, доходных домов.
7. Поддержка саморегулируемых организаций, которые должны стать не только заменой лицензирования, но и позволят предприятиям объединиться на принципах ответственности перед потребителями и государством.
В Совете Федерации 30.03.09 также обсуждалась тема поддержки строительной отрасли и задачи антикризисной политики государства в строительном секторе. Отмечено, что ипотека по-прежнему остается доступной для 5-10% населения, и в ближайшее десятилетие подвижек в этом не будет. Надо искать новые механизмы. А именно: создание строительных сберкасс и строительство арендного жилья. Несмотря на то, что объемы жилищного строительства в России в ян варе-феврале превысили показатели начала прошлого года на 1,1%, по итогам 2009 года объем ввода домов может упасть на 20-25%. Также поддержана идея безаукционной системы покупки участков и передачи застройщикам земли бесплатно. Однако с законотворческой точки зрения вопрос безаукционной передачи участков еще не проработан.
Советом Федерации разрабатывается законопроект «О некоммерческом использовании жилья». Эти изменения в законодательстве призваны помочь людям, оказавшимся в сложной житейской ситуации. Правительством России эта законотворческая инициатива поддержана, а также предложено ускорить его принятие, доработав в части определений «некоммерческого найма», выработки преференций для бизнеса и территорий, которые реализуют такие проекты.
Одним из важных шагов по поддержке жилищного строительства призвано стать также кредитование окончания строительства незавершенных домов.
По экспертным оценкам, таких недостроек сейчас до 40% в Москве и до 50% в области. По информации Росстроя, на конец года - 64 млн. кв. м незавершенного строительства, 5,6 млн. кв. м - приостановленного.
Официально застройщики не спешат признавать, что строительство остановлено, зачастую они признают лишь «приостановку» или «замедление темпов». В действительности же «приостановка» обусловлена закрытием кредитной линии, а вследствие этого более длительное решение вопросов с подрядчиками. Таким образом, большинство застройщиков на сегодня остаются некредитоспособными, их долги в разы превышают собственный оборотный капитал.
Государство предложило банкам и застройщикам план поддержки жилищного строительства. Схема, разработанная АИЖК, предусматривает кредитование банками окончания строительства незавершенных домов в обмен на возможность выдавать кредиты на квартиры в этих домах и рефинансировать их в АИЖК. Строители проект в целом поддержали, чего нельзя сказать о банкирах.
В апреле общая площадь недостроенного жилья в России определена примерно в 57 млн. кв. м. В мае в АИЖК состоялось совещание с участием представителей фонда содействия развитию жилищного строительства (фонда РЖС) и ключевых игроков ипотечного рынка (ВТБ 24, Банка Москвы, «Абсолют банка», МБРР, МДМ-банка, банков «Возрождение» и «Уралсиб»).
На совещании была предложена схема, которая позволит застройщикам получить средства на завершение недостроенных домов.
Банк предоставляет застройщику кредит на завершение строительства (готовность дома должна быть не менее 70%), причем застройщик должен соответствовать требованиям закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (214 ФЗ). Банк, в свою очередь, получает возможность предоставлять заемщикам ипотечные кредиты на квартиры в строящемся на его деньги доме. АИЖК берет на себя обязательство рефинансировать эти кредиты. Застройщик может и самостоятельно продавать квартиры. Не реализованные ни застройщиком, ни банком квартиры по истечении определенного срока выкупаются фондом РЖС по 30 тыс. руб. за 1 кв. м и предоставляются бюджетника м-очередникам.
АИЖК и фонд РЖС планируют протестировать проект на четырех госбанках, и если все пройдет успешно, то количество банков-участников проекта может быть увеличено до 80.
Основная проблема для застройщиков - работать по закону о долевом строительстве. По некоторым оценкам, таких застройщиков сейчас около 20%. Однако 2 года назад их было в разы меньше. Возможность пользоваться денежными ресурсами банков - хороший стимул работать по этому закону.
Для банкиров остается проблемой в Москве или Санкт-Петербурге невысокая вероятность распродать большинство квартир по установленным ценам, а продажа в этих городах квартир фонду РЖС по 30 тыс. руб. за 1 кв. м не позволит застройщикам расплатиться с банками. Банкам нужны стопроцентные гарантии возвратности кредита заемщику и застройщику.
Сейчас у нас создано два специализированных фонда, которые занимаются решением жилищных проблем - как в части реконструкции текущего состояния жилья, капитального строительства, сноса ветхого жилья, так и в части создания новых жилищных программ.
На поддержку жилищно-коммунального хозяйства, на отселение из ветхого жилья в этом году выделено больше 100 миллиардов рублей, а для второго фонда предусмотрена специальная программа, которая предполагает заполнение этого фонда земельными участками, под которые банки должны будут давать кредиты прежде всего застройщикам, тем строительным организациям, которые готовы строить жилье и которые должны заниматься инженерным обустройством, потому что без этого мы не можем создать нормального рынка жилья.
Президент России Дмитрий Медведев одобрил поправки в законодательство, направленные на ускорение передачи в собственность Фонда содействия жилищному строительству земельных участков и объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности. Об этом сообщает пресс-служба главы государства.
Поправками исключается обязательное проведение оценки отчуждаемых из федеральной собственности земельных участков, передаваемых в собственность фонда для формирования его имущества. Кроме того, к федеральной собственности будут относиться земельные участки, предоставленные организациям, которые подведомственны государственным академиям наук.
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства создан в конце 2008 года. Одно из основных направлений его деятельности – включение в оборот земель, находящихся в федеральной собственности, которые не используются или используются не по назначению. Предполагается, что эти участки будут передаваться фонду, который в свою очередь будет передавать их под жилищное строительство.
До конца 2009 года фонд совместное регионами намерен осуществить 60-70 продаж федеральных участков земли, которые могут обеспечить ввод порядка 5-6 миллионов квадратных метров жилья эконом-класса (10 процентов годового ввода). Ранее глава фонда Александр Браверман указывал на ряд сложностей, задерживающих вовлечение земель в оборот: если на участках есть объекты недвижимости, то процесс необходимых согласований составляет 7-8 месяцев, а если необходимо перевести участки из одной категории земли в другую -10-11 месяцев.
Пять субъектов Российской Федерации уже внесли в Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства перечни из двадцати четырех земельных участков, находящихся в федеральной собственности, для их использования в целях жилищного и иного строительства. Общая площадь этих участков составляет 781,7 гектара.
Перечни представили Республика Карелия (324,6 га), Республика Дагестан (192,8 га), Архангельская (141,4 га), Курганская {72 га) и Владимирская (50,8 га) области.
Данные участки могут быть использованы для комплексного освоения в целях индивидуального, малоэтажного и многоэтажного жилищного строительства промышленных объектов, а также размещения объектов для производства строительных материалов.
Агентство ипотечного жилищного кредитования. Для того чтобы у него не было проблем со своим капиталом, ему добавили в капитал 20 миллиардов рублей, а 40 миллиардов это агентство получит еще в виде кредитных средств.
Еще несколько лет назад люди брали кредит под 11-12%, и большинство ипотечных кредитов именно под такие проценты взято. Сейчас -20%. Эти дополнительные деньги специально направлены на то, чтобы сбить эту ставку до 14-15%.
Дополнительную возможность снижения дадут программы софи-нансирования, которые осуществляются в рамках субъектов Федерации. В результате общий эффект снижения может быть процентов 8 или даже 8,5. И мы тем самым могли бы выйти на ту ставку, по которой, собственно, люди уже брали кредиты.
«Обманутые дольщики»
В настоящее время более половины пострадавших граждан по России сумели получить жилье, половина проблемных объектов достроены. Таким образом, проблема в значительной степени решена.
В решении этой проблемы были задействованы и Президент России, и председатель правительства.
Еще в 2006 году Президиумом Генсовета партии была образована рабочая группа по оказанию помощи «обманутым дольщикам». По всей стране, в каждом региональном политсовете партии созданы аналогичные рабочие группы, назначены региональные координаторы.
В частности, на конец 2006 года в реестре рабочей группы «ЕР» по обманутым дольщикам было порядка 62000 пострадавших соинвесторов, на конец 2008 года - 31000. Т.о. 50% обманутых дольщиков за 2 года получили свое жилье, и удалось более чем в полтора раза сократить количество проблемных объектов.
Однако с начала года рабочей группой совместно с генеральной прокуратурой зафиксировано порядка 300 новых проблемных объектов, а количество обманутых дольщиков выросло с 31 тысячи до примерно до 50 тысяч человек.
Огромное количество пострадавших россиян пытались приобрести жилье через компанию «Социальная инициатива».
19 мая Басманный суд Москвы вынес приговор по делу руководителей коммандитного товарищества (КТ) «Социальная инициатива». Главу компании Николая Карасева суд приговорил к 10 годам лишения свободы, вице-президенту компании Наталье Карасевой и начальнику правового отдела Ларисе Мошкиной предстоит провести в колонии восемь и семь лет соответственно. Главный бухгалтер Сергей Литовченко приговорен к семи годам заключения. Суд постановил, что «Социальная инициатива» являлась финансовой пирамидой, а ее руководство заранее не намеревалось выполнять обязательства перед вкладчиками.
Со всеми покупателями заключался так называемый договор «инвестиционного вклада». Но, собрав с 799 соинвесторов 1,188 млрд. руб., компания в 2004 году заморозила все работы, после чего вкладчики и обратились за помощью в правоохранительные органы.
Что касается законодательных инициатив области защиты прав дольщиков, хотелось бы отметить следующее.
Проблема доступности жилья для граждан напрямую связана с объемом ввода жилых домов, который в свою очередь зависит от объема инвестиций в жилищное строительство. Одним из основных источников финансирования строительства жилых многоквартирных домов на сегодня являются не заемные и собственные средства строительных и инвестиционных компаний, а средства граждан. В то же время защищенность вложений граждан в долевое строительство остается крайне низкой.
С целью защиты прав граждан, приобретающих квартиру на стадии строительства, был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Это было вызвано необходимостью приостановить деятельность широко распространенных финансово-строительных пирамид. Только от деятельности КТ «Социальная инициатива и К» пострадали, по самым минимальным оценкам, 62 тысячи семей в 55 регионах России, которые не могли получить оплаченное ими жилье.
Федеральный закон № 214-ФЗ установил существенные требования к застройщику; условия договора долевого участия в строительстве, подлежащего государственной регистрации; способы обеспечения обязательств по договору со стороны застройщика; ответственность за нарушение обязательств по договору и т.п.
Таким образом, для гражданина, заключающего договор долевого участия, риски его денежных вложений становятся минимальными, а для застройщика процесс получения средств от физических лиц становится более сложным и экономически менее выгодным.
По этой причине сегодня большинство застройщиков не заключает договоры долевого участия, применяя обходные схемы, такие как купля -продажа векселя с возможностью погашения приобретением квартиры, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи и т.п. При заключении таких договоров граждане не имеют гарантии получения жилья. Доля незаключенных договоров долевого участия в строительстве от необходимого числа в 2006 г. составила 84%. Если не прекратить практику заключения подобного рода договоров, в России может начаться новая волна «обманутых дольщиков».
Проект федерального закона предлагает комплекс мер как стимулирующего, так и административного характера, который направлен на создание условий для заключения застройщиками договоров долевого участия в строительстве, а также меры по решению проблем тех граждан, которые уже пострадали от деятельности недобросовестных застройщиков.
Во-первых, предлагается расширить сферу применения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации». Практика показала, что в действующей редакции федеральный закон не устанавливает понуждения к заключению определенной формы договора - договора долевого участия, который является одной из самых защищенных форм договора для гражданина. Законопроект уточняет предмет регулирования федерального закона с тем, чтобы под него попадали все сделки с привлечением средств граждан, включая предварительные договоры. Одновременно устанавливается административная ответственность в виде штрафа за привлечение денежных средств каждого гражданина в порядке, не предусмотренном федеральным законом, на должностных лиц в размере от двадцати до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до миллиона рублей.
Во-вторых, законопроект предлагает устранить препятствия к заключению договоров долевого участия в строительстве, которые возникают у застройщиков.
В настоящее время использование договоров участия в долевом строительстве в значительной степени сдерживается из-за необходимости уплаты застройщиком налога на добавленную стоимость (далее - НДС), взимаемого по этим договорам.
При этом если застройщик применяет «обходную схему» и привлекает средства граждан на стадии строительства не по договору долевого участия (например, при помощи продажи векселя с возможностью погашения приобретением квартиры), то у него не возникает необходимость уплаты НДС. Это происходит по той причине, что, несмотря на фактическое привлечение средств на стадии строительства, сделка оформляется как продажа готового жилья, которая в соответствии с подпунктом 22 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ) освобождена от НДС.
С учетом того, что НДС является косвенным налогом и включается в цену договора, создаются заведомо неравные экономические условия для граждан, приобретающих жилье на стадии строительства и на вторичном рынке. Также следует отметить, что большая часть населения покупает жилье на стадии строительства, прежде всего, для того чтобы сэкономить денежные средства, так как стоимость строящегося жилья ниже готового. Однако заключение договора участия в долевом строительстве влечет за собой удорожание строящегося объекта для конечного потребителя на сумму НДС. Для застройщика это приводит к нерациональному отвлечению финансовых средств от строительства.
В соответствии с действующим законодательством, а также разъяснениями Минфина РФ от 12 июля 2005 г. № 03-04-01/82 и от 25 марта 2008 г. № 03-07-10/02, НДС должен уплачиваться либо со стоимости услуг застройщика, либо со всей суммы договора.
Поскольку наиболее часто используемым является первый вариант, следует отметить, что прибыль застройщика, получаемая в результате строительства и реализации жилья, оказывается под двойным налогообложением: НДС и налога на прибыль, что в итоге будет составлять 42% с полученного финансового результата.
Ряд компаний искусственно минимизируют размер вознаграждения застройщика за услуги (к примеру, 2%, включая НДС). Однако занижение вознаграждения застройщика возможно в условиях ведения «серого бизнеса», или так называемой «налоговой оптимизации», позволяющей искусственно раздувать затраты и показывать нулевые или отрицательные финансовые результаты компании. Для компаний, осуществляющих открытое ведение бизнеса, разместивших свои акции на российских и иностранных биржах, полностью раскрывающих информацию о своей деятельности (в т.ч. прибыли), а также выплачивающих соответствующие налоги, использование данных схем неприемлемо, и это существенно увеличивает налоговое бремя и снижает инвестиционную привлекательность объектов жилищного строительства, особенно в сегменте жилья эконом-класса.
Проект закона предлагает освободить от обложения НДС услуг застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Это позволит создать благоприятные налоговые условия для цивилизованного развития первичного рынка жилья, мотивируя застройщиков работать по установленной форме договора долевого участия, и снять причины для использования альтернативных договоров, не подпадающих под НДС.
По нашим расчетам, в результате принятия этих поправок значительно снизится налоговая нагрузка на застройщиков, в конечном итоге при пересчете на абсолютные цифры это составит порядка 70 процентов от стоимости каждого квадратного метра жилья. Это тем более важно, поскольку большинство застройщиков не выполняет закон «Об участии в долевом строительстве...» и, соответственно, налог на добавленную стоимость они не платят.
Также предлагается включить в понятие застройщика юридических лиц, имеющих земельные участки на праве субаренды (сегодня такие застройщики вынуждены доказывать свое право регистрировать договоры долевого участия в судебном порядке), а также предоставить возможность регистрировать договоры долевого участия застройщикам, имеющим земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования или по договору аренды (субаренды) на срок менее года, которые в таком случае будут подлежать государственной регистрации.
Предлагаемые изменения не противоречат законодательству, так как согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Кроме того, данным проектом закона решается проблема, связанная с погашением регистрационной записи об ипотеке, погашение которой сегодня затягивается до момента регистрации права собственности последнего дольщика, несмотря на то, что застройщик считается исполнившим свои обязательства с момента подписания акта приема-передачи жилого помещения. Сегодня это существенно ограничивает хозяйственную деятельность застройщиков, работающих с договорами долевого участия.
Также данный проект сокращает перечень документов и срок регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключенных не с первым участником долевого строительства.
В-третьих, проект федерального закона вносит изменения в статьи 110 и 111 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». В настоящее время органы власти субъектов Российской Федерации и муниципальных образований при решении проблем «обманутых дольщиков» сталкиваются с проблемой отсутствия легальных оснований для вмешательства в договорные отношения физических и юридических лиц, а также в процесс банкротства компании - недобросовестного застройщика.
Основной целью изменений, вносимых законопроектом, является предупреждение продажи в процессе банкротства активов компаний, в которые вложены средства граждан - «обманутых дольщиков», третьим лицам, а также предоставление права преимущественного выкупа данного имущества и имущественных прав субъекту Российской Федерации (муниципальному образованию) с целью дальнейшей достройки жилых объектов и передачи жилых помещений гражданам, пострадавшим от деятельности недобросовестной организации.
Практика показала, что закон о долевом строительстве, 214-й федеральный закон, к сожалению, не всегда является совершенным. В частности, существует правовая коллизия: 214-й федеральный закон устанавливает, что единственным способом привлечения средств граждан для долевого строительства жилья является привлечение на основе данного закона, а Гражданский кодекс предусматривает свободу договора. В результате многие застройщики пользуются этой правовой коллизией и привлекают средства граждан в обход действующего законодательства, тем самым создавая очень опасный прецедент, потому что привлечение средств граждан через различные обходные схемы (а их большое множество, в частности это и вексельные схемы, и схемы предварительных договоров) не дает никакого механизма гарантий и защиты прав граждан в случае каких-либо недобросовестных действий со стороны застройщиков. В связи с этим предлагается ужесточить норму, прописанную в 214-м федеральном законе, установив, что единственным способом привлечения средств граждан в целях долевого строительства является именно Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», все иные способы привлечения средств граждан являются незаконными.
Законопроект предусматривает достаточно четкий и прописанный досконально механизм выкупа объектов незавершенного строительства и находящихся под ними земельных участков. Выкуп происходит на основании рыночной оценки. Эта рыночная оценка проводится внешним или арбитражным управляющим. Затем эта оценка утверждается саморегулируемой организацией оценщиков, в состав которой входит данный арбитражный управляющий. Сделано это с тем чтобы не нарушить и не ущемить права и интересы других участников процедуры банкротства и иных кредиторов. Таким образом, выкуп незавершенного объекта строительства и расположенного под ним земельного участка происходит по рыночной стоимости.
Выкуп происходит исключительно с целью достройки объектов, то есть это целевой выкуп. И регион - это опять же прописано в законопроекте - или муниципалитет в случае наличия соответствующего регионального закона выкупает их исключительно с одной целью: с целью достройки и завершения всех расчетов, выполнения прав требований перед третьими лицами, то есть перед дольщиками. Перепродажа этого объекта, использование его в каких-то иных целях категорически не допускаются.
Безусловно, предлагаемые нами меры не влекут за собой обязательства региона или муниципалитета по выкупу этого объекта, это право региона или муниципалитета, но мы полагаем, что это право им надо предоставить по одной очень простой причине: появление такого рода проблемных объектов в таком количестве - в значительной степени это результат отсутствия должного контроля со стороны органов власти на местах. Региональные и муниципальные власти допустили появление этой проблемы, и именно региональные и муниципальные власти и должны на сегодняшний день с этой проблемой разбираться. Мы анализировали, каким образом этот механизм может работать. Более того, у нас есть уже большое число конкретных примеров, когда регионы достраивают объекты, в том числе и путем выкупа. В частности, в Нижегородской области эта проблема практически решена. Она была решена таким образом: инвестконтракт на строительство десяти домов печально известной «Социальной инициативы» в Нижнем Новгороде был выкуплен Правительством Нижегородской области, затем началась реализация этого инвестиционного контракта, на сегодняшний день все дольщики по этому объекту получили жилье. Такая же практика имеет место и во многих других регионах: в Москве и Московской области, в Ленинградской, Орловской, Ульяновской, Самарской, Саратовской областях.
Сегодня вообще никакой ответственности за «обходные схемы» не предусмотрено. Штраф в 500 тысяч - 1 миллион рублей за каждый выявленный факт - это более чем существенная сумма. То есть если застройщик будет собирать средства граждан, скажем, с сорока квартир в обход 214-го закона, он заплатит штраф в размере от 20 до 40 миллионов рублей. Но воспринимать всех застройщиков как мошенников, которые, собрав средства, тут, же исчезнут, было бы неправильно. Кроме того, если все застройщики будут работать в рамках 214-го закона, то тогда будет действовать совершенно иной механизм - механизм, предусматривающий процедуру защиты прав и интересов участников долевого строительства.
Конференция «Развитие жилищного строительства в условиях финансово-экономического кризиса», 27 мая 2009 г., Ижевск.
Подраздел: Земельные участки, продажа земельных участков, аренда земельных участков