Об опыте участия Администрации г. Ижевска в развитии малоэтажного строительства

   В.П. Грахов,

Заместитель Главы Администрации г. Ижевска

 

 

Уважаемый президиум !

Уважаемые коллеги!

 

В городе Ижевске в 2010 году завершилась реализация Муниципальной целевой программы «Жилище» на 2006 – 2010 года. Ввод жилья составил за 5 лет более 1,0 млн. кв.м. жилья.

Из всего общего объёма введённого жилья половина (455,0 тыс.кв.м.) это индивидуальные жилые дома. Развитие малоэтажного жилищного строительства в городе осуществляется по двум направлениям.

1.     Реконструкция существующей зоны малоэтажного строительства.

2.     Освоение свободных от застройки городских земель.

В первом случае, в зоне существующей застройки, владельцами земельных участков осуществляется замена и перестройка физически и морально устаревших жилых домов. На данных территориях, как правило уже существуют объекты социальной инфраструктуры, построены дороги и есть в наличии инженерные коммуникации, в основном водопроводы и сети электроснабжения, частично газопроводы. Из-за изменившихся требований к условиям жизни, на территории сложившейся застройки, возникает необходимость развития и реконструкции существующих сетей и дорог, а также строительство новых объектов обслуживания населения. Рост самозанятости населения накладывает свой отпечаток на функциональное изменение существующей застройки, собственниками земельных участков, индивидуальные домовладения перепрофилируют под строительство объектов обслуживания (магазины, ремонтные мастерские и т.д.), под выращивание сельхозпродукции (овощная продукция, рассада, разведение животных).

Как показывает практика, массовая реконструкция индивидуального жилья появляется в местах с развитой инженерной инфраструктурой.  В связи, с чем Администрацией города Ижевска уделяется особое внимание строительству за счёт бюджетных средств инженерных коммуникаций (особенно строительство газопроводов). В период с 2006 по 2010 года из бюджета города Ижевском на строительство газопроводов затрачено более – 150,0 млн. рублей.

Застройка Ижевска, с освоением новых земельных участков под малоэтажное строительство, ведётся на окраинах города в северной и юго-западной его части (микрорайон Пазелы, Сосновый бор, Липовая роща, Игерман, Орловское, Чистопрудный, Сосновый бор 2, Радужный, Люли, Медведево и т.д.). Строительство осуществляется индивидуальными застройщиками или, что предпочтительнее - единым застройщиком. При таком способе застройки жилой посёлок обеспечиваются инженерными сетями и резервируются места под объекты социальной инфраструктуры. В городе Ижевске это микрорайоны Чистопрудный, Липовая роща, Сосновый бор 2.

Микрорайон	Количество домов	Площадь застройки (га)	Выход жилья (тыс. кв.м.)
Чистопрудный	250	43	45
Липовая роща	515	110	85
Сосновый бор 2-я очередь	192	30	40
Всего	957	183	170,0

 

Следует отметить, что основным препятствием в развитии малоэтажного строительства при освоении новых территорий является отставание развития инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры, отсутствие противопожарных мероприятий, в том числе и противопожарных водоёмов, содержание подъездных путей в зимнее время и т.д.

Проблема освоения новых земельных участков носит комплексный характер и без разработанной строительной документации невозможно определить перспективный объём вводимого жилья на каждой отдельно взятой территории, стоимость квадратного метра, а также обеспечение территории застройки нормальной инженерной и социальной инфраструктурой, резервирование земель для прохождения магистральных сетей.

С целью обеспечения устойчивого развития города Ижевска в 2006 году разработан и утвердён Генеральный план (утвержден решением Городской думы города Ижевска от 6 июня 2006 г. №96), и Правила землепользования и застройки города  Ижевска (утверждены решением Городской думы г. Ижевска от 27 ноября 2007 г. №344).

Генеральный план города предусматривает  три основных периода:

-   I этап (первая очередь строительства) –  до 2015 г.

-   II этап (расчетный срок Генерального плана) – до 2025 г.

- III этап – прогноз на 25 – 30 лет (территории, резервируемые для перспективного градостроительного развития города за пределами расчетного срока Генерального плана).

Градостроительное формирование Ижевска предусматривается в пределах действующей городской черты за счет рационального использования городских территорий, во взаимосвязи с пригородными территориями и населенными пунктами.

Генеральным планом предусмотрено сбалансированное планировочное развитие функциональных зон города – жилых, общественно-деловых, производственных, рекреационных и других в составе всех административных районов.

В основе приоритетного развития жилищного строительства заложена идея создания комплексных благоустроенных районов города с запоминающимся индивидуальным архитектурным обликом, развитой системой обслуживания на базе сбалансированного развития всех функциональных зон города.

Работы, связанные с разработкой документации по планировке территории, выделение элементов планировочной структуры, установление параметров планируемого развития крупных элементов планировочной структуры на территорию города позволяют:

1.          Подготовить участки для предоставления под комплексное освоение в целях жилищного строительства;

2.          Определить коридоры улично-дорожной сети и магистральных инженерных коммуникаций;

3.          Выполнить резервирование земель с последующим изъятием для государственных и муниципальных нужд

4.          Организовать качественное современное социальное обслуживание населения;

5.          Существенно упростить оформление земельных участков, упростить процедуру оформления разрешения на строительство.

Таким образом, наличие утвержденных проектов планировок, схем развития инженерных сетей и сооружений, решение вопроса строительства магистральных сетей и других объектов энергообеспечения районов жилой застройки, существенно упростит развитие пригородной зоны, в том числе и строительства индивидуального жилья в ближайшие 10 – 15 лет.

Ближайшая перспектива застройки индивидуальным жильём.

В настоящее время ведется разработка проекта планировки крупного планировочного района, объединяющего существующие жилые районы Новоорловка и Игерманский. С учетом перспективной застройки  проектом планировки территория разделена на девять новых жилых районов, население – 27 тыс. чел., общая площадь нового строительства (с учетом обеспеченности 30 кв.м./чел) – 523 тыс. кв. м. Утверждение данной документации по планировке территории планируется в текущем году.

В ближайшей перспективе разработка планировочной документации для крупных планировочных районов: Александровский, Пирогово, Люлли.

Наряду, с существующей проблемой финансирования сетей и разработки градостроительной документации, в крупных городах, в том числе и в городе Ижевске возникла проблема незаконного строительства многоквартирных жилых домов под видом индивидуального дома.

Опасность состоит в том, что фактически многоквартирные объекты строятся без проекта и без надзора. Как следствие: нарушаются технические нормы, градостроительная ситуация. Нарушается баланс объектов социальной инфраструктуры. Часто строятся дома каркасного типа, с небольшим сроком службы, используются дешёвые материалы сомнительного качества. Отсутствие должного контроля за строительством объекта может значительно отразится на качестве и даже привести к невозможности его эксплуатации это - потенциальная угроза разрушения дома из-за геологии грунтов в основании фундаментов; конструктивных недостатков отдельных элементов самого здания, в том числе и фундаментов; угроза жизни и здоровью граждан из-за несоблюдения пожарных, санитарных, экологических и др. норм. Полученные технические условия на подключение к инженерным сетям не соответствуют фактическому потреблению, что создаёт аварийную ситуацию на сетях. Застройщик такого дома, пользуясь пробелами в законодательстве, нарушает права и законные интересы соседей. Отсутствуют подъезды к зданию автомобилей экстренной помощи, нет парковок автотранспорта, элементов озеленения, детских площадок и т.п. Граждане, купившие не квартиры, а доли не могут реализовать свои права в соответствии с Жилищным Кодексом РФ.

Таким образом, даже в случае, если строительство такого многоквартирного дома будет завершено, гражданин не сможет оформить право собственности на квартиру и стать её полноправным владельцем.

Подводя итог своему краткому выступлению, хочу высказать мысль о необходимости в решении двух стоящих перед нами важных задач.

1.     Введение Государственного надзора за малоэтажным строительством в городской черте.

2.     Обеспечение строительства инженерных коммуникаций, объектов улично-дорожной сети, объектов социального назначения из всех источников финансирования, в первую очередь бюджетных. Что даст в значительной степени снижение стоимости 1кв.м. жилья и успешному развитию малоэтажного жилищного строительства.

Благодарю за внимание.