Для разработки механизмов финансирования капитального ремонта и энергоэффективной модернизации многоквартирных домов в России может быть особенно полезен опыт бывших социалистических стран, имевших сходные стартовые условия перед началом реформ и прошедших через массовую приватизацию жилищного фонда.
Для стран, достигших заметных успехов как в реформировании системы управления приватизированным жилищным фондом, так и в реновации (капитальном ремонте и приведении жилых зданий в состояние, соответствующего современным требованиям, включая энергоэффективность), характерны сбалансированное законодательство, последовательная государственная и муниципальная политика и наличие мер государственной поддержки собственников жилья.
Законодательством стран с лучшим опытом реновации приватизированного жилищного фонда установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) несут бремя расходов по содержанию в надлежащем состоянии своих помещений и общего имущества в МКД. Государство (муниципалитет), передав квартиры в собственность граждан, более не несет ответственности за капитальный ремонт дома. Собственники помещений в каждом МКД обязаны создать фонд ремонта дома, из которого должны оплачиваться все расходы, связанные с ремонтами и другими мероприятиями по улучшению состояния дома. При этом государство и муниципалитеты разрабатывают и реализуют систему мер, облегчающих финансовое бремя собственников жилья и стимулирующих их вкладывать собственные и заемные средства в ремонты и повышение энергоэффективности МКД. Эта система мер чаще всего включает в себя создание возможности для собственников квартир (через товарищества или управляющие организации) получать кредиты и различного рода субсидии для реновации своих домов (схема).
Наиболее распространенной практикой финансирования ремонта дома является использование собственных средств собственников помещений в доме в сочетании с кредитом.
Решение о проведении капитального ремонта, о перечне работ и стоимости ремонта принимают сами собственники помещений по предложению товарищества или управляющей компании. Общее собрание собственников помещений устанавливает также размер обязательных ежемесячных взносов (платежей) в фонд ремонта дома.
Обычно, обязательным условием для получения кредита является наличие в фонде ремонта дома средств, не менее 10 % стоимости запланированного ремонта. Способность сформировать фонд ремонта дома в таком размере, а также хорошая финансовая дисциплина собственников помещений (собираемость обязательных взносов и платежей должна быть не менее 90 %) позволяют банку рассматривать товарищество или управляющую организацию как вполне надежного заемщика. Фактически, обеспечением возврата кредита являются принятые собственниками помещений на себя обязательства вносить ежемесячную плату за капитальный ремонт в установленном размере, позволяющем товариществу (или управляющей организации) возвращать кредит.
Чтобы снизить риски банков при кредитовании реновации многоквартирных домов в некоторых странах были созданы специализированные гарантийные агентства (Эстония, Литва Словакия), которые за доступную плату (1-1,5 % от суммы поручительства) предоставляют поручительства по кредитам товариществ собственников жилья или управляющих организаций на реновацию многоквартирных домов. Наличие поручительства гарантийного агентства позволяет банку выдать кредит товариществу или управляющей организации без залога квартир или другого недвижимого имущества или поручительств отдельных собственников.
Гарантийное агентство разрабатывает требования к заемщику кредита и проекту реновации для предоставления поручительства, тем самым помогая банкам разработать новый кредитный продукт и приобрести опыт работы с новыми клиентами – товариществами и управляющими организациями.
Схема финансирования капитального ремонта многоквартирных домов (по опыту Эстонии)
Выделенные государством в уставный капитал гарантийного агентства бюджетные средства, используются многократно, позволяя привлечь в капитальный ремонт большое количество внебюджетных финансовых ресурсов. Например, в Эстонии, гарантийное агентство KredEx, имея в уставном капитале 6 млн. евро, за 2001-2009 годы выпустило поручительств по кредитам на капитальный ремонт многоквартирных домов на сумму 12,3 млн. евро, при этом под поручительство KredEx банками было выдано кредитов на сумму 24,5 млн. евро.
Постепенно, по мере того, как банки начинают рассматривать кредиты на реновацию многоквартирных домов как кредиты с низкими рисками, потребность в поручительствах гарантийного агентства уменьшается (обычно, поручительство требуется, если в доме не создано товарищество). Например, в Эстонии доля кредитов, выданных под поручительство гарантийного агентства KredEx, в 2002 г. составляла 30 %, а в 2006 г. уже только 2% в общем объеме кредитов на реновацию многоквартирных домов.
Кредиты позволяют собственникам жилья вместо того, чтобы длительное время накапливать средства и продолжать жить в постоянно ухудшающемся доме, в короткий срок сделать свой дом безопасным, комфортным и энергоэффективным, а затем постепенно возвращать банку занятые деньги (используя в том числе и экономию средств на оплату коммунальных услуг в результате проведенных в ходе ремонта энергосберегающих мероприятий).
Для стимулирования собственников квартир проводить комплексные ремонты, вкладывать собственные и заемные средства во многих странах используются программы предоставления бюджетных субсидий. Субсидии могут предоставляться на проведение энергоаудита и разработку проектной документации, на проведение ремонтов, на оплату процентов по кредиту.
Общими в практике предоставления бюджетных субсидий в разных странах являются следующие принципы:
· инициатива по принятию решения о проведении капитального ремонта (реновации) дома принадлежит собственникам помещений, решение принимается на общем собрании;
· предоставление бюджетных средств осуществляется по заявлению собственников (или уполномоченных ими организаций) и, как правило, на конкурентной основе;
· бюджетные средства предоставляются только при условии и по факту финансирования определенной доли стоимости работ самими собственниками помещений (из собственных и заемных средств).
Размер субсидий во многих странах зависит от достигаемого в результате ремонта энергосбережения. Например, в рамках Программы развития жилищного сектора Эстонии на 2007-2013 г.г. на реновацию многоквартирного дома может быть предоставлена субсидия в размере 15, 25 или 35 % от общей стоимости проекта реновации, включающего комплекс работ, рекомендованный по результатам энергоаудита. Для получения субсидии в размере 15% необходимо, чтобы в результате реновации достигалась экономия потребления тепловой энергии не менее 20% в многоквартирном доме с общей площадью до 2000 кв. м и экономия не менее 30% в многоквартирном доме с общей площадью более 2000 кв. м; при этом должно быть обеспечено соответствие внутреннего климата здания требованиям стандарта EVS-EN 15251 и класс E энергетического паспорта (удельная энергоэффективность < 250 кВт*ч/(кв.м в год). Для получения субсидии в размере 25% необходимо обеспечить экономию потребления тепловой энергии не менее 40% и класс D энергетического паспорта (удельная энергоэффективность < 200 кВт*ч/(кв.м в·год). Субсидия в размере 35% предоставляется, если в результате реконструкции многоквартирного дома достигается экономия тепловой энергии не менее 50% и класс C энергетического паспорта (удельная энергоэффективность <150кВт*ч/(кв.м в·год).
Оператором государственных программ предоставления субсидий в Эстонии является гарантийное агентство KredEx.
Доступность кредитов на капитальный ремонт и модернизацию многоквартирных домов, обеспеченная путем создания государством гарантийного агентства, и целевые бюджетные субсидии позволяют в короткие сроки достигать заметного улучшения состояния жилищного фонда и его энергоэффективности. Так, за 2001-2009 годы по решению собственников кредиты привлекались для ремонтов почти 40 % многоквартирных домов в Эстонии. В результате удельное энергопотребление в многоквартирных домах снизилось с 250-270 до 200 кВт·ч/кв. м в год. Государство, используя достижения в повышении энергоэффективности жилищного фонда, выручило от продажи квот на выбросы CО2 значительные средства, которые сегодня используются для предоставления субсидий на комплексную реновацию многоквартирных домов с целью дальнейшего повышения их энергоэффективности.
Итак, зарубежный опыт свидетельствует о том, что для успешного осуществления капитального ремонта и модернизации приватизированного жилищного фонда необходимо:
· законодательно возложить ответственность за состояние жилых зданий на собственников жилья;
· установить обязанность собственников жилья создать фонд ремонта дома и меры ответственности каждого собственника помещения в многоквартирном доме за неисполнение обязанности участвовать в общих расходах по содержанию и капитальному ремонту общего имущества (вплоть до удовлетворения требований по обязательным взносам и платежам за счет помещения собственника);
· обеспечить возможность получения кредитов на капитальный ремонт и модернизацию многоквартирных домов путем создания специализированных гарантийных агентств;
· стимулировать инициативы собственников жилья по проведению комплексных энергосберегающих ремонтов путем предоставления целевых бюджетных субсидий;
· проводить информационные кампании и обеспечить методическую поддержку собственникам жилья и их объединениям.
Подраздел: Малоэтажное строительство, дома из оцилиндрованного бревна, дома из бруса, каркасные дома
